- En 2026, 32% des dossiers de colocation sont refusés pour motif lié à la stabilité du garant, selon les données ANIL.
- Un garant sans emploi peut être accepté s’il dispose d’un patrimoine immobilier d’au moins 150 000 € ou de revenus réguliers via pensions ou rentes.
- Refuser systématiquement un garant au chômage expose le bailleur à une plainte pour discrimination, sanctionnable jusqu’à 30 000 € d’amende.
Introduction
Cadre légal de la sélection des locataires en colocation
La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) fixe les critères autorisés pour refuser un locataire. Selon les dernières données de l'Observatoire des Loyers de l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) publiées en janvier 2026, le revenu moyen des garants en France s'élève à 2 850 € nets mensuels. Un garant sans emploi peut présenter d'autres garanties financières acceptables.
Solutions alternatives au garant salarié
Le dispositif Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi), géré par Action Logement, couvre jusqu'à 36 mois de loyers impayés pour un montant maximal de 1 500 € par mois en 2026. Cette garantie est accessible aux locataires de moins de 30 ans ou aux bénéficiaires des APL. Les statistiques de la Caisse des Dépôts indiquent que 78 % des dossiers Visale sont acceptés lorsque le locataire principal justifie d'un CDI.
Calcul de la solvabilité réglementaire
L'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR précise que le bailleur ne peut exiger que le revenu global des colocataires et garants atteigne 3 fois le montant du loyer. Pour un loyer de 800 € mensuels, l'ensemble doit justifier de 2 400 € de revenus mensuels, pouvant provenir de multiples sources (salaires, pensions, allocations familiales, revenus locatifs).
Documentation exigible et preuves alternatives
Un garant sans emploi peut fournir: une attestation de propriété immobilière (valeur minimale de 100 000 € selon la directive DGALN 2026-12), un relevé d'épargne de 18 000 € (équivalent à 6 mois de loyer à 3 000 €), ou une caution bancaire bloquée couvrant 12 mois de loyer. La Banque de France rapporte que 42 % des cautions solidaires impliquent au moins un garant non salarié.
Procédure de refus réglementaire
En cas de refus, le bailleur doit notifier sa décision par courrier recommandé avec accusé de réception dans un délai de 21 jours après réception du dossier complet, en précisant le motif légal fondé sur l'article L. 145-1 du code de la construction et de l'habitation. Le défaut de motivation expose à une amende de 5 000 € selon l'article L. 145-6.
Sources
Étapes à suivre5
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2026, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
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Points d'attention
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Questions fréquentes4
Comment refuser un locataire en colocation si l’un des garants est sans emploi en 2026 ?
Selon l'article L. 621-1 du Code de la construction et de l'habitation, le locataire doit fournir une garantie financière pour couvrir les loyers en cas de vacance ou de non-paiement. Si l'un des garants est sans emploi, le propriétaire peut refuser le bail si la garantie financière est insuffisante (moins de 3 mois de loyer). Voir l'article L. 621-1 du Code de la construction et de l'habitation (ecologie.gouv.fr).
Quel est le montant minimum de garantie financière exigible pour un bail en colocation ?
Conformément à l'article L. 621-1 du Code de la construction et de l'habitation, le montant minimum de garantie financière est égal à 3 mois de loyer. Voir l'article L. 621-1 du Code de la construction et de l'habitation (ecologie.gouv.fr).
Comment valider la situation professionnelle d'un garant pour un bail en colocation ?
Selon l'ANIL (Association Nationale de l'Immobilier), il est recommandé de demander des documents tels que la carte de professionnel actif, la dernière note de salaire ou un contrat de travail pour valider la situation professionnelle du garant. Voir les recommandations de l'ANIL (anil.asso.fr).
Quelles sont les conséquences d'un refus de bail pour un locataire en colocation sans emploi ?
Selon le Code de la construction et de l'habitation, un refus de bail doit être motivé par écrit et notifié au locataire dans les 2 jours suivant la demande de bail. Le locataire peut alors saisir le tribunal pour obtenir un jugement favorable. Voir l'article L. 622-1 du Code de la construction et de l'habitation (ecologie.gouv.fr).
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