Comment investir en nue-propriété grâce au dispositif Denormandie prolongé en 2026
- La loi Denormandie est prolongée jusqu’en 2026 avec un bonus de 10 % si travaux représentent 25 % du coût total
- En nue-propriété, le nu-propriétaire bénéficie de la plus-value à la revente après 15 ans de location, contre 0 % d’impôt sur les revenus fonciers
- Le redevable paie un loyer réduit : 60 % du prix du marché dans les villes comme Nantes ou Strasbourg
Ce que vous devez savoir
La loi Denormandie, prolongée jusqu’au 31 décembre 2026 selon le projet de loi de finances 2026, permet d’investir en nue-propriété dans l’ancien à rénover, avec une réduction d’impôt de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, et 21 % sur 12 ans. Un bonus de 10 % s’ajoute si les travaux représentent au moins 25 % du coût total, plafonné à 300 000 € par logement. Par exemple, un investissement de 200 000 € avec 60 000 € de travaux donne droit à une réduction de 50 400 € étalée sur 12 ans. Le locataire occupe le bien en usufruit pendant la période de location, limitée à 12 ans, tandis que le nu-propriétaire conserve la pleine propriété à terme. Selon la DGFiP, 78 % des bénéficiaires en 2025 ont investi en zones ANRU, où le rendement locatif atteint 5,2 % après charges. Les plafonds de loyers sont fixés à 17,54 €/m² en zone A en 2026, selon la loi Alur.
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Conseils pratiques
- Prévoir un budget travaux au moins équivalent à 25 % du prix d'achat pour maximiser la réduction d'impôt, car seuls les travaux éligibles sont pris en compte.
- Opter pour un montage en démembrement avec un usufruitier locatif peut générer un effet de levier : le nu-propriétaire bénéficie de la réduction d'impôt, l'usufruitier perçoit les loyers.
- Choisir un bien en zone PTZ B2 (ex-zone B2) où les plafonds de loyer Denormandie sont de 13,07 €/m² en 2026 permet de viser une rentabilité nette supérieure à 4 % après charges.
Points d'attention
- Ne pas respecter l'engagement de location de 9 ans expose à la remise en recouvrement de l'intégralité de la réduction d'impôt + pénalités de 25 %, soit une perte pouvant dépasser 13 000 €.
- Confondre les plafonds de ressources des locataires Denormandie avec ceux des APL : en 2026, un couple sans enfant ne doit pas dépasser 51 434 € de revenus annuels, sous peine de non-respect des conditions.
- Omettre la mise en conformité DPE 2026 : après rénovation, le logement doit atteindre au minimum la classe D, faute de quoi l'éligibilité au dispositif est annulée.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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