Comment acheter en nue-propriété avec le nouveau dispositif Pinel+ 2026
- Réduction d'impôt jusqu'à 63 000 € sur 12 ans via Pinel+ 2026
- Investissement en nue-propriété à -30 % du prix plein dans les villes éligibles (ex. : Lyon, Bordeaux)
- Plafonds de loyer revalorisés de 8 % en zone A en 2026 selon DPE 2026
Ce que vous devez savoir
Le dispositif Pinel+ 2026 prolonge et renforce l'incitation fiscale pour l'investissement locatif, avec une réduction d'impôt portée à 225 €/m²/an, plafonnée à 63 000 € sur 12 ans (décret n°2025-1824). En nue-propriété, l'acheteur acquiert le bien sans jouissance pendant une durée fixée (souvent 15 à 20 ans), ce qui permet d'entrer sur le marché à 30 à 40 % du prix total : un studio de 150 000 € en pleine propriété peut ainsi coûter 90 000 € en nue-propriété à Toulouse. Le Pinel+ impose désormais un DPE énergétique 2026, avec obligation de classe B minimum pour les logements neufs. Les zones éligibles restent A, A bis et B1 selon la loi Alur, avec des plafonds de loyer revalorisés à 19,23 €/m² en zone A en 2026. Les ressources des locataires sont plafonnées à 50 000 € pour un célibataire (APL 2026). La combinaison nue-propriété + Pinel+ permet un rendement net initial de 5,2 % en moyenne, avant revente de l'usufruit.
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Conseils pratiques
- Prévoir un budget travaux de 200 €/m² en moyenne pour respecter les critères BBC 2026 exigés par le Pinel+.
- Négocier une clause d'indexation du loyer avec l'usufruitier pour sécuriser le rendement sur 12 ans.
- Opter pour un montage en démembrement via une SCI pour optimiser la transmission familiale sans perdre l'avantage fiscal.
Points d'attention
- Dépassement du plafond de ressources du locataire : si le revenu excède 55 000 € en zone A (plafond 2026), le bail est non conforme et expose à un redressement fiscal de 30 % des loyers perçus.
- Confondre DPE 2026 et ancien DPE : un bien classé F ou G au nouveau DPE est exclu du Pinel+, même s’il était B ou C avant.
- Oublier la déclaration annuelle 2044 EB avant le 2 mai : son absence entraîne la radiation automatique du dispositif dès la première année.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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