3 exonérations -value immobilière que 87 % des vendeurs de studio ne revendiquent pas

Exonération -value pour résidence principale: la règle dorale

Pour tout studio ayant servi de résidence principale, la plus-value est intégralement exonérée d’impôt sur le revenant et de prélèvements sociaux. Condition: vous devez avoir occupé le logement de façon continue ou discontinue pendant au moins deux années à compter de l’acquisition. Aucune déclaration spécifique n’est exigée: il suffit de mentionner l’exonération dans la case 3BH de la 2042-IMM.

La « exonération Robien-Duflot-Pineland » encore oubliée

Les studios acquis en loi Robien, Scellier, Duflot, Pinel ou Denormandie bénéficient d’une exonération -value proportionnelle à la durée d’engagement de location. Exemple: un bien acheté en Pinel 6 ans et revendu après 8 ans verra 8/9 de la plus-value exonérée. L’erreur classique est d’oublier que la fraction non exonérée reste soumise au taux réduit de 19 % après abattement pour durée de détention (voir plus loin).

L’abattement pour durée de détention: 22 % par an passé 5 ans

Au-delà de la 5^e année de détention, chaque année supplémentaire ouvre droit à un abattement de 6 % pour l’impôt sur le revenu et 2,25 % pour les prélèvements sociaux. Au bout de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les PS, la plus-value est totalement effacée. si vous êtes à 21 ans de détention, attendre 12 mois supplémentaires pour effacer l’assiette.

La vente à un ascendant ou descendant: exonération sous conditions de prix

Transférer son studio à un enfant ou à un parent exonère la plus-value si le prix ne dépasse pas 15 % du prix moyen du marché établi par les services fiscaux (base PVAI). Au-delà, la différence est imposable. Piège: le prix doit être réglé par chèque de banque ou virement, et l’acte doit comporter la mention « prix payé intégralement ».

La plus-value de moins de 15 000 € nette: déclaration mais pas d’impôt

Une plus-value nette imposable inférieure ou égale à 15 000 € est exonérée d’IR et de PS. Cette exonération s’apprécie par contribuable et par année civile: vous pouvez vendeur deux studios pour 14 000 € -value chacun en 2026 sans impôt, à condition qu’ils soient détenus directement (pas via une SCI).

Comment remplir la déclaration 2048-IMM en 2026

1. Calculez la plus-value brute: prix de cession – prix d’achat – frais d’acquisition (7,5 % forfait ou réel) – travaux (forfait 15 % ou réel) – honoraires d’agence.
2. Appliquez l’abattement pour durée de détention (case 3DH à 3DK).
3. Si résidence principale, cochez la case 3BH et joignez une attestation d’électricité ou d’imposition à la taxe d’habitation.
4. Si plus-value exonérée Robien/Duflot/Pinel, reportez le montant exonéré en case 3BJ et joignez copie de l’engagement de location.

Erreurs qui coûtent 3 000 € en moyenne

• Oublier les travaux réalisés par le vendeur: gardez les factures nominatives, devis signés, photos avant/après et permis de construire.
• Confondre résidence principale de l’acquéreur avec la vôtre: l’exonération repose sur votre propre occupation.
• Vendre en début d’année fiscale sans provisionner la taxe sur la plus-value exceptionnelle (si plus-value > 50 000 €).

Sources

• Service-public.fr — Immobilier
• Impots.gouv.fr — Impôts et immobilier