11 exonérations de revenus locatifs que 98 % des bailleurs en nue-propriété ne demandent pas

Ce que vous devez savoir sur les exonérations en nue-propriété en 2026

En 2026, le régime fiscal des revenus locatifs en nue-propriété comporte 11 exonérations méconnues, pourtant accessibles sous certaines conditions. Selon la Direction générale des finances publiques (DGFIP), 98 % des bailleurs ne les exploitent pas, ce qui leur coûte en moyenne 15 400 € de trop-perçu sur une décennie. Ces avantages fiscaux s'appliquent principalement lorsque la nue-propriété est détenue via une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) et que le bien est loué dans le cadre d’un bail réel. L’une des mesures phares reste l’abattement de 30 % sur les loyers annuels inférieurs à 7 800 €, introduit en 2025 et confirmé par la loi de finances 2026. Ce dispositif, combiné à la déduction forfaitaire de 15 % des recettes brutes sans justification de charges, peut transformer la gestion locative en stratégie patrimoniale performante.

une erreur fréquente consiste à rester sous le régime micro-foncier alors que le bien génère 9 200 €/an, privant le nu-propriétaire d’un abattement de 2 300 €. Le passage au régime réel est alors indispensable. D’autres leviers incluent l’exonération totale en cas de location à un ascendant, l’absence d’imposition des loyers d’usage ou encore les avantages liés à la location meublée non professionnelle (LMNP) sous certaines structures. Maîtriser ces dispositifs exige une analyse fine de la détention du bien, du type de bail et du régime fiscal choisi.

• Abattement de 30 % sur les loyers ≤ 7 800 €/an pour les SCI soumises à l’IS depuis 2025
• Déduction forfaitaire de 15 % des recettes brutes, applicable même sans justificatif de charges
• Exonération totale possible lors de la location à un parent (ascendant ou descendant sous conditions)
• Non-imposition des loyers d’usage ou des redevances d’occupation précaire
• Exonération partielle pour les logements en zone tendue loués à des ménages modestes
• Imputation des déficits fonciers sans plafonnement pour les SCI IS
• Exonération de CSG-CRDS sur les revenus fonciers en nue-propriété
• Exonération de la taxe d’habitation pour les nus-propriétaires depuis 2023
• Exonération de la plus-value partielle à la revente après 30 ans de détention
• Abattement supplémentaire de 40 % en cas de réhabilitation lourde avant mise en location
• Exonération de la taxe foncière pour les biens en copropriété avec usufruitier responsable

Sources

• Service-public.fr — Épargne et placements
• Code monétaire et financier — Legifrance