Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s'applique si vos recettes locatives meublées annuelles sont inférieures à 23 000 euros ou si elles ne représentent pas plus de 50% de vos revenus globaux. C'est le régime le plus courant pour les propriétaires bailleurs d'un ou quelques logements meublés.
Les revenus LMNP sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme la location nue. Cette distinction est essentielle car elle permet de déduire l'amortissement du bien immobilier et du mobilier, ce qui réduit considérablement l'impôt dû.
Deux régimes d'imposition existent : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50% sur les recettes, déclaration simplifiée sur le formulaire 2042 C PRO) et le régime réel (déduction des charges réelles sur les formulaires 2031 et 2031-SD). Le régime réel est obligatoire si les recettes dépassent 77 700 euros par an.
Pour la déclaration 2026 (sur les revenus 2025), vous devez remplir le formulaire 2042 C PRO en indiquant vos recettes brutes locatives. En micro-BIC, l'administration applique automatiquement l'abattement de 50%. En régime réel, vous déclarez le bénéfice net après déduction de toutes les charges.
Étapes à suivre
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Conseils pratiques
- En micro-BIC, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles : comparez toujours les deux régimes avant de choisir
- Le régime réel est souvent plus avantageux si vous avez un emprunt en cours : les intérêts et l'amortissement dépassent souvent 50% des recettes
- Tenez un tableau de bord mensuel de vos recettes et charges pour faciliter la déclaration
- Si vous louez sur Airbnb ou Booking, les revenus sont également des BIC meublé : déclarez-les comme tels
Points d'attention
- Ne confondez pas LMNP (BIC, micro ou réel) et location nue (revenus fonciers) : les régimes sont totalement différents
- Le choix du régime réel est irréversible pour l'année en cours : passez au réel uniquement si c'est avantageux
- En LMNP, les déficits ne sont pas déductibles de votre revenu global : ils ne peuvent être imputés que sur les bénéfices BIC des 10 années suivantes
- L'administration peut requalifier votre location en location nue si le mobilier est insuffisant pour permettre une occupation normale du logement
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Le LMNP a des recettes locatives inférieures à 23 000 euros/an ou des recettes représentant moins de 50% des revenus globaux. Le LMP est inscrit au RCS et dépasse ces seuils. La principale différence fiscale : en LMP, les déficits sont déductibles du revenu global, pas en LMNP.
Comment choisir entre micro-BIC et régime réel pour le LMNP ?
Le micro-BIC est plus simple (50% d'abattement automatique) mais le régime réel est plus avantageux si vos charges réelles dépassent 50% des recettes. En général, si vous avez un emprunt en cours ou des travaux importants, le réel est préférable.
Quels formulaires remplir pour la déclaration LMNP ?
En micro-BIC : formulaire 2042 C PRO uniquement. En régime réel : 2042 C PRO + 2031 + 2031-SD. Tous sont disponibles sur impots.gouv.fr ou via la déclaration en ligne.
Peut-on déduire l'amortissement en LMNP ?
Oui, mais uniquement en régime réel. Vous pouvez amortir le bien immobilier (hors terrain) sur 25 à 30 ans et le mobilier sur 5 à 10 ans. L'amortissement est l'une des principales déductions qui rend le régime réel avantageux.
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