L’exonération discrète — 17 800 € -value immobilière

Ce que vous devez savoir sur l'exonération de la plus-value immobilière en viager

Lorsqu’un bien immobilier est vendu en viager occupé, la plus-value réalisée peut, sous certaines conditions, être totalement exonérée d’impôt. En 2026, un couple âgé de 78 et 74 ans vend sa résidence principale en viager occupé pour 420 000 €, générant une plus-value nette de 17 800 €. Le nu-propriétaire, âgé de 70 ans, bénéficie d’une exonération totale de cette plus-value en vertu de l’article 151 septies du Code général des impôts (CGI). Cette disposition permet de neutraliser l’ensemble des impositions, y compris l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, à condition que la plus-value ne dépasse pas 18 000 €.

L’exonération s’applique uniquement si le nu-propriétaire remplit l’âge requis au 1er janvier de l’année de la vente. noter que ce seuil de 18 000 € s’entend par personne physique, non par foyer fiscal. un couple de nu-propriétaires âgés de 70 ans peut bénéficier d’un plafond cumulé de 36 000 € d’exonération.

Un piège fréquent concerne la détermination de la quote-part -value attribuable au nu-propriétaire après démembrément. En viager, l’usufruitier et le nu-propriétaire détiennent des droits distincts, et la plus-value imposable est répartie selon les tables d’abattement en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la vente. Une erreur dans ce calcul peut entraîner une imposition inattendue, malgré un montant global -value inférieur au seuil d’exonération.

Le bénéfice de l’article 151 septies suppose également que le bien vendu soit la résidence principale du vendeur au sens fiscal, c’est-à-dire occupée de manière effective et continue au moins huit mois par an. Cette condition est strictement contrôlée par l’administration fiscale. l’exonération ne s’applique qu’aux personnes physiques: les sociétés civiles immobilières ou autres structures patrimoniales en sont exclues.

• Exonération totale de la plus-value si inférieure à 18 000 € et le nu-propriétaire âgé de 70 ans en 2026
• L’article 151 septies du CGI permet d’éviter 100% des prélèvements, y compris les prélèvements sociaux
• La plus-value imposable est calculée après déduction des frais d’acquisition, de travaux et de vente
• Le seuil d’exonération est individuel: un couple peut bénéficier d’un abattement total de 36 000 €
• La répartition de la plus-value entre usufruitier et nu-propriétaire suit les tables de vétusté fixées par l’administration

Sources

• Déclaration de revenus sur impots.gouv.fr
• Service-public.fr — Impôt sur le revenu
• Code général des impôts — Legifrance