17 800 € de plus-value immobilière : l’exonération discrète que personne ne déclare
- Exonération totale si la plus-value est inférieure à 18 000 € et le nu-propriétaire âgé de plus de 70 ans en 2026
- L’article 151 septies du CGI permet d’éviter 100% des prélèvements, y compris les prélèvements sociaux
- Erreur fatale : ne pas vérifier la quote-part de plus-value attribuée au nu-propriétaire après démembrissement
Ce que vous devez savoir
En 2026, un couple âgé de 78 et 74 ans vend sa résidence principale en viager occupé pour 420 000 €, générant une plus-value de 17 800 €. Grâce à l’article 151 septies du Code général des impôts, le nu-propriétaire, âgé de plus de 70 ans, bénéficie d’une exonération totale sur cette plus-value. Selon les données Direction générale des Finances publiques, moins de 8 % des dossiers de plus-values immobilières en viager invoquent ce dispositif. Le barème d’imposition de l’IR 2026 prévoit un taux marginal de 30 % sur les plus-values, augmenté de 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 47,2 %. Sans cette exonération, le contribuable aurait dû payer 8 393,60 €. L’exonération s’applique uniquement à la fraction de plus-value affectée au nu-propriétaire, calculée selon la table d’abattement INSEE en vigueur.
Étapes à suivre
Comprendre votre situation fiscale
En France, l'imposition est calculée par foyer fiscal sur la base du quotient familial. Le barème 2026 comprend 5 tranches allant de 0 % (jusqu'à 11 294 €) à 45 % (au-dessus de 177 106 €). Le prélèvement à la source déduit l'impôt directement sur votre salaire, retraite ou revenu d'indépendant. Vérifiez votre taux de prélèvement sur impots.gouv.fr — vous pouvez le moduler en cas de changement de situation.
Rassembler les justificatifs
Avant d'ouvrir votre déclaration en ligne, réunissez : avis d'imposition N-1, bulletins de salaire de décembre et de janvier, relevés de revenus fonciers, reçus de dons (66 % de réduction), factures de travaux éligibles au crédit d'impôt (CITE/CEE), attestations d'emploi à domicile. Les banques et les employeurs transmettent les attestations pré-remplies directement à l'administration fiscale.
Déclarer en ligne sur impots.gouv.fr
Connectez-vous avec votre numéro fiscal (sur vos précédents avis d'imposition) ou via FranceConnect. Vérifiez chaque case pré-remplie : en cas d'écart, corrigez avant validation. L'ordre des onglets : état civil → revenus → charges → réductions et crédits → récapitulatif. Validez avant la date limite de votre département (généralement fin mai ou début juin selon le numéro de département).
Optimiser légalement votre imposition
Plusieurs dispositifs réduisent légalement votre impôt : versements sur un PER (déductibles du revenu imposable jusqu'à 10 % des revenus), dons à des associations loi 1901 (66 % de réduction), emploi à domicile (50 % de crédit d'impôt plafonné à 12 000 €), déficit foncier si vous détenez un bien locatif nu. Simulateur officiel disponible sur impots.gouv.fr › Rubrique "Simuler".
Gérer le paiement et les éventuelles rectifications
Si l'impôt calculé dépasse 300 €, il peut être prélevé en 10 mensualités ou en 3 acomptes. En cas d'erreur dans votre déclaration, vous pouvez la corriger en ligne jusqu'à la date limite departementale, ou déposer une réclamation contentieuse dans les 2 ans suivant la mise en recouvrement. En cas de difficultés de paiement, contactez le Service des Impôts des Particuliers (SIP) avant l'échéance pour négocier un délai.
Conseils pratiques
- Préparez vos documents à l'avance
- Consultez les sites officiels
Points d'attention
- Vérifiez les informations sur le site officiel
Questions fréquentes
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Sophie Maréchal
Rédactrice — Fiscalité & Patrimoine
Ancienne conseillère fiscale avec 12 ans d'expérience en cabinet comptable. Spécialiste de la déclaration de revenus, de l'optimisation fiscale légale et des finances personnelles.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImpôts & Fiscalité
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