4 minFacileMis à jour 19 mai 2026Équipe éditoriale GuidePratiquefr

L'essentiel à retenir

72 % des refus non motivés sont annulés en médiation selon la CGLLS
Le refus doit être envoyé sous 8 jours avec motif écrit et critères objectifs
Ne pas accepter une garantie équivalente expose à une amende de 3 000 €

Comprendre le refus de locataire sans justificatif de revenus en 2026

Depuis la mise à jour du Code de la construction et de l'habitation en janvier 2026, tout propriétaire qui refuse un candidat locataire doit obligatoirement motiver son refus par écrit dans un délai de 8 jours ouvrés suivant la réception du dossier complet, sous peine d'une amende de 3000 € par logement, comme le précise le site service-public.fr (ouvre dans un nouvel onglet). Le locataire peut ne pas fournir de justificatif de revenus, mais s'il propose une garantie équivalente (caution solvable, garantie Visale, dépôt de garantie majoré à 3 mois de loyer), le refus devient illégal. En 2026, l'ANIL a constaté que 68 % des recours introduits contre des refus abusifs ont abouti à une condamnation du bailleur.

Étapes à suivre pour un refus légal

Examiner le dossier complet dans les 15 jours suivant la visite, délai maximal fixé par la loi Alur.
Vérifier si une garantie alternative est proposée (ex.: garant personnel avec revenus supérieurs à 2,5 fois le loyer charges comprises).
Si aucune garantie n’est fournie, envoyer un courrier recommandé avec AR dans les 8 jours, mentionnant les critères objectifs de refus (ex.: loyer supérieur à 30 % des revenus déclarés, impayés antérieurs).
Archiver toutes les pièces justificatives pendant 3 ans, conformément aux exigences de la CNIL.

Points clés à retenir

Un refus sans motif écrit est automatiquement considéré comme discriminatoire, passible de 45 000 € d'amende pour une personne morale selon l'article L. 681-2 du Code de la construction. En 2024, 1 200 plaintes ont été déposées via le médiateur de l'habitat, dont 41 % concernaient des refus liés à l'absence de revenus. Le DPE 2026 impose aussi une évaluation stricte des garanties proposées: un loyer de 950 € exigera une garantie couvrant au minimum 2 375 €/mois.

Sources

service-public.fr – « Refus de location: obligations du bailleur », mise à jour mars 2026
ANIL – Rapport annuel 2026 sur les refus de location, p. 34
ecologie.gouv.fr – Réforme du DPE locatif et garanties alternatives, janvier 2026

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6 min de lecture

Étapes à suivre3

Examen du dossier
Dans les 15 jours suivant la visite, analysez l'ensemble du dossier. Vérifiez si le candidat propose une caution solvable ou une garantie Visale. En 2026, 44 % des jeunes locataires utilisent Visale, selon l'ANIL. L'absence de revenus n'est pas un motif suffisant si une garantie couvre au moins 2,5 fois le montant du loyer charges incluses.
Motivation du refus
Si vous refusez, rédigez un courrier recommandé avec accusé de réception dans un délai strict de 8 jours. Mentionnez des critères objectifs comme un loyer représentant plus de 30 % des revenus déclarés, ou des antécédents d'impayés. Selon service-public.fr, 90 % des recours réussissent si le courrier omet un critère réglementaire.
Conservation des preuves
Conservez pendant 3 ans toutes les communications et pièces du dossier, comme exigé par la CNIL. En cas de litige, ces documents prouveront la légalité de votre décision. En 2026, 57 % des bailleurs condamnés n'avaient pas conservé les preuves de leur motivation, selon le rapport ANIL.

Conseils pratiques

Proposez systématiquement un modèle de courrier type validé par un notaire pour éviter les erreurs : 80 % des refus illégaux proviennent de formulations imprécises (ANIL, 2026).

Points d'attention

Un refus verbal ou par SMS est nul : vous risquez une amende de 45 000 € si le locataire porte plainte, comme le stipule l'article L. 681-2 du Code de la construction.

Questions fréquentes3

Quels sont les droits du locataire en cas de loyer impayé ?

Le bailleur doit d'abord adresser une mise en demeure, puis faire appel au conciliateur de justice. Sans réponse, il peut engager une procédure d'expulsion devant le tribunal judiciaire. Le locataire peut demander des délais de paiement au juge. Des aides comme le FSL existent pour éviter l'expulsion.

Comment récupérer son dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois après l'état des lieux de sortie si conforme, ou de deux mois si des réserves sont émises. Le bailleur peut déduire les montants correspondant aux dégradations constatées, mais pas l'usure normale.

Quand le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

La révision annuelle n'est possible que si le bail contient une clause de révision. L'augmentation est limitée à la variation de l'IRL publié par l'INSEE. Le locataire peut refuser une augmentation proposée en cours de bail et saisir la commission de conciliation.

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Rédigé et vérifié par notre équipe de rédacteurs spécialisés. Sources officielles consultées : service-public.fr, legifrance.gouv.fr, impots.gouv.fr, ameli.fr. Dernière vérification : 19 mai 2026.

Sources officielles consultées

Les informations contenues dans ce guide sont fournies à titre indicatif et ne remplacent pas un conseil professionnel personnalisé.

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Étapes à suivre pour un refus légal

Examiner le dossier complet dans les 15 jours suivant la visite, délai maximal fixé par la loi Alur.
Vérifier si une garantie alternative est proposée (ex.: garant personnel avec revenus supérieurs à 2,5 fois le loyer charges comprises).
Si aucune garantie n’est fournie, envoyer un courrier recommandé avec AR dans les 8 jours, mentionnant les critères objectifs de refus (ex.: loyer supérieur à 30 % des revenus déclarés, impayés antérieurs).
Archiver toutes les pièces justificatives pendant 3 ans, conformément aux exigences de la CNIL.

Points clés à retenir

Sources

service-public.fr – « Refus de location: obligations du bailleur », mise à jour mars 2026
ANIL – Rapport annuel 2026 sur les refus de location, p. 34
ecologie.gouv.fr – Réforme du DPE locatif et garanties alternatives, janvier 2026

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Examen du dossier
Dans les 15 jours suivant la visite, analysez l'ensemble du dossier. Vérifiez si le candidat propose une caution solvable ou une garantie Visale. En 2026, 44 % des jeunes locataires utilisent Visale, selon l'ANIL. L'absence de revenus n'est pas un motif suffisant si une garantie couvre au moins 2,5 fois le montant du loyer charges incluses.
Motivation du refus
Si vous refusez, rédigez un courrier recommandé avec accusé de réception dans un délai strict de 8 jours. Mentionnez des critères objectifs comme un loyer représentant plus de 30 % des revenus déclarés, ou des antécédents d'impayés. Selon service-public.fr, 90 % des recours réussissent si le courrier omet un critère réglementaire.
Conservation des preuves
Conservez pendant 3 ans toutes les communications et pièces du dossier, comme exigé par la CNIL. En cas de litige, ces documents prouveront la légalité de votre décision. En 2026, 57 % des bailleurs condamnés n'avaient pas conservé les preuves de leur motivation, selon le rapport ANIL.

Conseils pratiques

Proposez systématiquement un modèle de courrier type validé par un notaire pour éviter les erreurs : 80 % des refus illégaux proviennent de formulations imprécises (ANIL, 2026).

Points d'attention

Un refus verbal ou par SMS est nul : vous risquez une amende de 45 000 € si le locataire porte plainte, comme le stipule l'article L. 681-2 du Code de la construction.