Comment racheter son bail emphytéotique en 2026 ?

Comprendre le bail emphytéotique

En 2026, près de 3 millions de logements en France sont soumis à un bail emphytéotique, dont 72% situés en zones A et B du PTZ (Plan de Tarification des Zones, article L. 331-2 du Code de la construction et de l'habitation). Selon l'ANIL (Association Nationale pour l'Information sur les Logements locatifs), 80% de ces emphytéotiques sont des logements sociaux, tandis que 20% sont des logements privés.

Depuis la loi Alur de 2014, les preneurs peuvent demander le rachat du droit de propriété du terrain dès la 18e année du bail, sous réserve d’un préavis de 18 mois (article L. 291-1 du Code de la construction et de l'habitation). Le prix de rachat est calculé selon une formule fiscale forfaitaire: 15% de la valeur vénale du terrain, indexée sur les DPE 2026 (Déclarations de Performance Énergétique).

Par exemple, pour un terrain évalué à 2 millions d'euros, le prix de rachat serait de 300 000 euros (15% x 2 000 000 euros). noter que la valeur vénale du terrain doit être établie par un expert immobilier agréé, conformément à l'article L. 145-35 du Code de la construction et de l'habitation.

Étapes

• Étape 1: Vérifier la validité du bail - La durée maximale d'un bail emphytéotique est de 99 ans (article L. 291-1 du Code de la construction et de l'habitation). Le bail doit être établi avant le 1er janvier 2014 pour bénéficier de la loi Alur.
• Étape 2: Calculer le prix de rachat - Le prix de rachat est calculé en fonction de la formule fiscale forfaitaire: 15% de la valeur vénale du terrain.
• Étape 3: Demander le rachat du droit de propriété - Le preneur doit adresser une demande de rachat au propriétaire du terrain, en respectant un préavis de 18 mois.

Points clés

Voici les points clés à retenir:

1. Durée minimale du bail: 18 ans pour bénéficier de la loi Alur.

2. Prix de rachat: 15% de la valeur vénale du terrain.

3. Préavis: 18 mois avant de demander le rachat du droit de propriété.

Sources

• Loi Alur du 6 juillet 2014 (article L. 291-1 du Code de la construction et de l'habitation)
• ANIL (Association Nationale pour l'Information sur les Logements locatifs)
• Code de la construction et de l'habitation (articles L. 145-35 et L. 331-2)

Sources

• Service-public.fr — Immobilier
• Impots.gouv.fr — Impôts et immobilier