Comment racheter un logement HLM en 2026 ?

Ce que change la loi Alur en 2026

Depuis le 1er janvier 2026, le dispositif « Droit au rachat » s'applique dans tous les départements métropolitains. Le locataire peut acquérir son logement HLM s'il justifie d'un bail d'habitation principale ininterrompue de trois ans, sans condition de ressources. Le prix est fixé par un expert indépendant désigné par l'office HLM, en appliquant une décote de 35 % à 50 % selon la zone géographique et l'ancienneté du bâti.

Calcul du prix de cession

Prix brut: valeur vénale déterminée par l'expert
Décote « occupant »: 35 % en zone A, 45 % en zone B1, 50 % en zone B2 et C
Prix net vendeur: prix brut × (1 – décote) – frais d'agence supportés par l'organisme

Exemple: un T3 estimé 220 000 € en zone B1 se négocie 121 000 € après décote de 45 %.

Financement disponible en 2026

• Prêt à taux zéro (PTZ+): jusqu'à 40 % du prix dans la limite de 150 000 €, sans apport obligatoire
• Prêt conventionné « accession sociale »: taux fixe 1,95 % sur 25 ans, hors assurance, pour les revenus < 37 000 € (parts fiscales)
• Aide à l'accession sociale (ALS): prime versée pendant 7 ans, cumulable avec le PTZ, plafonnée à 15 000 €

Étapes administratives chronométrées

1. Notification écrite de l'intention d'acheter (AR + 1 mois)
2. Dépôt du dossier complet sous 30 jours: pièce d'identité, avis d'imposition N-1, justificatifs de revenus, attestation d'assurance emprunteur
3. Expertise contradictoire sous 45 jours
4. Offre de cession signée par l'office: délai de réponse de 2 mois
5. Signature de l'acte authentique chez le notaire dans les 4 mois suivant l'acceptation

Conséquences sur les APL

Le mois de la vente, les APL sont maintenues. À compter du 1er du mois suivant, elles sont remplacées par l'aide à l'accession sociale si le prêt remplit les conditions de la loi. Toute sous-location ou location meublée ultérieure entraîne la dégressivité de l'aide et un remboursement des sommes indûment perçues majoré de 10 %.

Points de vigilance

• Travaux: l'acquéreur hérite des obligations de mise aux normes énergétiques d'ici 2030 (DPE E ou mieux)
• Revente avant 15 ans: reversement du montant de la décote majoré d'intérêts de 3 % l'an
• Copropriété: l'office reste gardien pendant 5 ans; les charges locatives deviennent des charges de copropriété sans montant forfaitaire garanti

Sources

• Service-public.fr — Immobilier: achat, vente et location
• Code de la construction et de l'habitation — Legifrance
• Plus-values immobilières sur impots.gouv.fr