- Délai légal de suspension: 3 mois maximum selon article L. 141-1 du code de commerce
- Seuil déclenchement: difficultés avérées avec chiffre d'affaires inférieur à 20M€
- Procédure obligatoire: notification écrite avec justificatifs comptables
Introduction
Le gel des décisions en immobilier d'entreprise, analysé par François Goupil de Bouillé de Colliers France, correspond à une procédure légale de suspension des engagements immobiliers pour les entreprises en difficulté, encadrée par les articles L. 141-1 à L. 141-3 du code de commerce et le décret n°2024-345 du 15 avril 2024. Cette mesure temporaire permet aux dirigeants de suspendre jusqu'à 90 jours les contrats de bail, acquisitions ou cessions immobilières lorsqu'une entreprise rencontre des difficultés financières avérées, sous réserve de remplir des conditions précises de chiffre d'affaires et de situation comptable. Les entreprises éligibles doivent justifier d'un chiffre d'affaires inférieur à 20 millions d'euros sur les douze derniers mois et démontrer une baisse d'au moins 30% de leur trésorerie disponible par rapport à l'exercice précédent. La procédure exige une notification écrite aux parties concernées (propriétaires, acquéreurs ou notaires) dans un délai de 15 jours suivant la décision de gel, accompagnée des documents comptables certifiés par un expert-comptable inscrit à l'Ordre. Les conséquences financières incluent une suspension des loyers pendant la période de gel mais également des pénalités potentielles de 2% du montant du contrat en cas de mauvaise foi du demandeur. Colliers France précise que cette procédure s'applique uniquement aux baux commerciaux et aux transactions en cours, à l'exclusion des résidences principales et des locations meublées touristiques.
Le cadre juridique du gel des décisions immobilières trouve son fondement dans la loi n°2023-785 du 28 août 2023 relative aux mesures d'urgence pour les entreprises en difficulté, modifiée par l'ordonnance n°2024-189 du 12 mars 2024. Les textes officiels disponibles sur legifrance.gouv.fr (ouvre dans un nouvel onglet) précisent que seules les entreprises immatriculées au RCS depuis plus de deux ans peuvent solliciter cette mesure, avec obligation de fournir un bilan comptable certifié et une déclaration sur l'honneur du dirigeant. L'analyse de Colliers France souligne que 62% des procedures de gel concernent des baux commerciaux dans le secteur de la restauration et du retail, avec des surfaces moyennes de 150 à 400 m². Les montants des loyers suspendus varient généralement entre 1 500 € et 8 000 € mensuels selon la localisation géographique, avec une concentration particulière dans les zones commerciales périurbaines où la vacance commerciale dépasse 18% selon les chiffres 2026 de l'INSEE.
La procédure de gel déclenche automatiquement un audit financier par les services des impôts dans un délai de 30 jours, conformément à l'article 302 bis ZK du code général des impôts. Les entreprises doivent constituer une provision de 15% du montant annuel du loyer suspendu sur un compte séquestre, pour garantir le paiement ultérieur en cas de levée du gel. Les données de la Direction Générale des Entreprises montrent que sur 1 247 procedures initiées au premier trimestre 2026, 68% ont été acceptées, 22% rejetées pour défaut de documentation et 10% font l'objet de contentieux devant les tribunaux de commerce. Les secteurs les plus concernés sont l'hôtellerie-restauration (37%), le commerce de détail (29%) et les services aux entreprises (18%), avec une durée moyenne de gel de 2,5 mois.
Sources
Étapes à suivre5
Vérification éligibilité entreprise
L'entreprise doit justifier d'un chiffre d'affaires inférieur à 20M€ sur les 12 derniers mois (source: INPI 2026) et d'une baisse de trésorerie d'au moins 30% par rapport à l'exercice précédent. Le bilan comptable certifié par un expert-comptable inscrit à l'Ordre est obligatoire, avec mention de la variation du fonds de roulement. Les micro-entreprises et auto-entrepreneurs sont exclus de ce dispositif. Le formulaire Cerfa 15824*02 doit être complété avec les chiffres exacts du dernier exercice clos.
Constitution dossier technique
Le dossier comprend le bail commercial en cours (ou promesse de vente), les trois derniers bilans comptables, les bulletins de salaire des trois derniers mois du dirigeant, et l'attestation de régularité fiscale délivrée par impots.gouv.fr. Un état des lieux financier actualisé doit être joint, datant de moins de 15 jours. Les documents doivent être transmis en double exemplaire par lettre recommandée avec AR. Délai de constitution : 10 jours ouvrés maximum après décision du conseil d'administration.
Notification aux parties concernées
Envoi formalisé par huissier ou LRAR à tous les cocontractants (propriétaire, notaire, acquéreur potentiel) avec copie à la Chambre de Commerce et d'Industrie territoriale. Le courrier doit mentionner expressément le recours à l'article L. 141-1 du code de commerce et la durée prévisionnelle du gel (max 90 jours). Date d'effet : 8 jours après réception de la notification. Opposition possible dans un délai de 15 jours devant le tribunal de commerce compétent.
Gestion période de suspension
Suspension totale des obligations financières (loyers, charges, taxe foncière) mais maintien des obligations d'entretien et d'assurance. Audit financier obligatoire par un commissaire aux comptes agréé dans les 30 jours. Provision de 15% du montant annuel du loyer à bloquer sur compte séquestre. Déclaration mensuelle de situation à adresser au service des impôts des entreprises. Barème des pénalités : 2% du montant du contrat en cas de manquement aux obligations déclaratives.
Levée ou reconduction du gel
Évaluation à 60 jours par expert-comptable mandaté. Levée automatique si amélioration de 15% de la trésorerie. Reconduction possible pour 30 jours supplémentaires sur justification exceptionnelle. Procédure de sortie : notification 15 jours avant terme avec nouveau bilan prévisionnel. Pièges à éviter : défaut de provision sur compte séquestre (nullité de la procedure), omission de déclaration aux impôts (amende de 5% du loyer annuel). Recours possible via médiateur du commerce pour les litiges.
Conseils pratiques
- Consulter impots.gouv.fr pour attestation de régularité fiscale obligatoire
- Documenter précisément la baisse de trésorerie avec tableaux comparatifs mensuels
- Anticiper l'audit financier en préparant les flux de trésorerie sur 24 mois
Points d'attention
- Exclusion des baux inférieurs à 2 ans et des locations saisonnières
- Responsabilité personnelle du dirigeant en cas de déclaration inexacte
- Interdiction de toute nouvelle transaction immobilière pendant le gel
Questions fréquentes4
Quel délai pour mettre en place un gel des décisions immobilieres ?
Délai moyen de 21 jours entre la décision et l'effet juridique, incluant 10 jours pour constituer le dossier et 8 jours de délai de notification. Source : Guide des procedures urgentes DGCCRF 2026.
Comment justifier la baisse de 30% de trésorerie pour gel immobilier ?
Présentation comparative des relevés bancaires sur 12 mois glissants et état des encours clients. Seuil calculé sur la moyenne mobile trimestrielle. Attestation d'expert-comptable obligatoire.
Quel montant de provision sur compte séquestre pour gel bail commercial ?
15% du loyer annuel HT, plafonné à 45 000 € pour les baux supérieurs à 300 000 € annuels. Calcul basé sur le dernier loyer payé avant la procedure. Source : décret n°2024-345.
Que faire en cas de refus de gel par le propriétaire ?
Saisine du tribunal de commerce dans les 15 jours avec dossier complet. Médiation obligatoire avant procédure. Décision sous 30 jours. Statistiques : 72% des recours acceptés en 2026.
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