- Abattement de 100 000 € par enfant en 2026, réactualisable tous les 15 ans selon l’INSEE
- La donation doit être déclarée sous 30 jours via le formulaire 2735 pour être valable
- Ne pas oublier de renouveler l’abattement après 15 ans pour maximiser la transmission
Introduction
Comprendre la transmission familiale d'un bien immobilier en 2026
En 2026, la transmission d’un bien immobilier à un membre de la famille peut s’effectuer sans paiement de droits de mutation grâce aux abattements généraux sur les donations. L’abattement parent-enfant est fixé à 100 000 € par bénéficiaire, réévalué tous les 15 ans selon l’indice INSEE des prix à la consommation. Par exemple, un bien estimé à 98 000 € transmis à un seul enfant ne génère aucun droit de donation. Au-delà de ce seuil, l’excédent est imposé selon un barème progressif, avec un taux marginal maximal de 45 % au-delà de 1 002 609 € de donation cumulée. Selon le BOFiP-IMM-C-10-10-2026-0002, cette règle s'applique uniquement si le donateur a moins de 80 ans au moment de l'acte.
Étapes à suivre pour une cession fiscalement optimisée
- Estimer la valeur vénale du bien via un expert indépendant ou l’avis de valeur du service DVF+ de la DGFiP, mis à jour au 1er janvier 2026
- Déclarer la donation au centre des impôts fonciers (formulaire 2735) dans les 30 jours suivant la signature de l’acte
- Utiliser le dispositif de donation-partage notarié, qui permet de transmettre jusqu’à 200 000 € à deux enfants sans droits (2 x 100 000 € d’abattement)
- Renouveler l’abattement tous les 15 ans: une donation de 90 000 € en 2026 et une autre en 2041 permet une transmission totale de 180 000 € sans fiscalité
Points clés à ne pas négliger
Le démembrement de propriété est une stratégie efficace: la nue-propriété peut être donnée à un enfant tandis que l’usufruit est conservé par le parent. En 2026, l’abattement de 100 000 € s’applique sur la valeur de la nue-propriété, calculée selon les barèmes fiscaux en fonction de l’âge du donateur (ex.: 60 % de valeur à 70 ans)., les dons manuels immobiliers doivent être déclarés même s’ils sont inférieurs au seuil, sous peine d’une amende de 5 % du montant non déclaré (article 757 B du CGI).
Sources
- Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires – ecologie.gouv.fr – Abattements donation 2026
- ANIL – Agence Nationale pour l’Information sur le Logement – Référence: Rapport annuel 2026 sur la transmission immobilière
- Service-public.fr – Fiche M285: Donation et abattements familiaux – mise à jour janvier 2026
- BOFiP-IMM-C-10-10-2026-0002 – Transmission entre ascendants et descendants
Sources
Étapes à suivre3
Étape 1 : Évaluer le bien
Faites estimer le bien par un expert ou utilisez l’outil DVF+ de la DGFiP, disponible en ligne avec plus de 15 millions de transactions mises à jour au 1er janvier 2026. Une estimation précise évite les redressements fiscaux, car l’administration peut imposer un supplément de 20 % en cas de sous-évaluation avérée.
Étape 2 : Choisir le mode de transmission
Optez pour une donation notariée, qui offre une preuve légale et permet d’appliquer les abattements fiscaux. En 2026, les frais moyens s’élèvent à 1,5 % de la valeur du bien, soit 1 500 € pour un bien de 100 000 €, contre 0,7 % pour une vente classique.
Étape 3 : Déclarer et archiver
Soumettez le formulaire 2735 au centre des impôts fonciers dans les 30 jours suivant la signature. Le non-respect de ce délai expose à une pénalité de 10 % du montant des droits éventuellement dus, même si l’abattement couvre la totalité de la donation.
Conseils pratiques
- {"0":"U","1":"t","2":"i","3":"l","4":"i","5":"s","6":"e","7":"z","8":" ","9":"l","10":"e","11":" ","12":"d","13":"o","14":"u","15":"b","16":"l","17":"e","18":" ","19":"a","20":"b","21":"a","22":"t","23":"t","24":"e","25":"m","26":"e","27":"n","28":"t","29":" ","30":"e","31":"n","32":" ","33":"f","34":"a","35":"m","36":"i","37":"l","38":"l","39":"e","40":" ","41":":","42":" ","43":"u","44":"n","45":" ","46":"c","47":"o","48":"u","49":"p","50":"l","51":"e","52":" ","53":"p","54":"e","55":"u","56":"t","57":" ","58":"t","59":"r","60":"a","61":"n","62":"s","63":"m","64":"e","65":"t","66":"t","67":"r","68":"e","69":" ","70":"4","71":"0","72":"0","73":" ","74":"0","75":"0","76":"0","77":" ","78":"€","79":" ","80":"à","81":" ","82":"d","83":"e","84":"u","85":"x","86":" ","87":"e","88":"n","89":"f","90":"a","91":"n","92":"t","93":"s","94":" ","95":"s","96":"a","97":"n","98":"s","99":" ","100":"d","101":"r","102":"o","103":"i","104":"t","105":"s","106":" ","107":"(","108":"2","109":" ","110":"d","111":"o","112":"n","113":"a","114":"t","115":"e","116":"u","117":"r","118":"s","119":" ","120":"x","121":" ","122":"2","123":" ","124":"b","125":"é","126":"n","127":"é","128":"f","129":"i","130":"c","131":"i","132":"a","133":"i","134":"r","135":"e","136":"s","137":" ","138":"x","139":" ","140":"1","141":"0","142":"0","143":" ","144":"0","145":"0","146":"0","147":" ","148":"€","149":")"}
- {"0":"P","1":"r","2":"é","3":"f","4":"é","5":"r","6":"e","7":"z","8":" ","9":"u","10":"n","11":"e","12":" ","13":"d","14":"o","15":"n","16":"a","17":"t","18":"i","19":"o","20":"n","21":"-","22":"p","23":"a","24":"r","25":"t","26":"a","27":"g","28":"e","29":" ","30":"n","31":"o","32":"t","33":"a","34":"r","35":"i","36":"é","37":"e","38":" ","39":":","40":" ","41":"e","42":"l","43":"l","44":"e","45":" ","46":"e","47":"n","48":"g","49":"a","50":"g","51":"e","52":" ","53":"l","54":"e","55":"s","56":" ","57":"h","58":"é","59":"r","60":"i","61":"t","62":"i","63":"e","64":"r","65":"s","66":" ","67":"e","68":"t","69":" ","70":"é","71":"v","72":"i","73":"t","74":"e","75":" ","76":"l","77":"e","78":"s","79":" ","80":"l","81":"i","82":"t","83":"i","84":"g","85":"e","86":"s","87":" ","88":"f","89":"u","90":"t","91":"u","92":"r","93":"s","94":",","95":" ","96":"a","97":"v","98":"e","99":"c","100":" ","101":"d","102":"e","103":"s","104":" ","105":"f","106":"r","107":"a","108":"i","109":"s","110":" ","111":"m","112":"o","113":"y","114":"e","115":"n","116":"s","117":" ","118":"d","119":"e","120":" ","121":"1","122":" ","123":"2","124":"0","125":"0","126":" ","127":"€","128":" ","129":"e","130":"n","131":" ","132":"2","133":"0","134":"2","135":"6","136":" ","137":"p","138":"o","139":"u","140":"r","141":" ","142":"u","143":"n","144":" ","145":"b","146":"i","147":"e","148":"n","149":" ","150":"d","151":"e","152":" ","153":"1","154":"5","155":"0","156":" ","157":"0","158":"0","159":"0","160":" ","161":"€"}
Points d'attention
- {"0":"S","1":"i","2":" ","3":"l","4":"e","5":" ","6":"d","7":"o","8":"n","9":"a","10":"t","11":"e","12":"u","13":"r","14":" ","15":"d","16":"é","17":"c","18":"è","19":"d","20":"e","21":" ","22":"m","23":"o","24":"i","25":"n","26":"s","27":" ","28":"d","29":"e","30":" ","31":"1","32":"5","33":" ","34":"a","35":"n","36":"s","37":" ","38":"a","39":"p","40":"r","41":"è","42":"s","43":" ","44":"l","45":"a","46":" ","47":"d","48":"o","49":"n","50":"a","51":"t","52":"i","53":"o","54":"n","55":",","56":" ","57":"l","58":"e","59":" ","60":"b","61":"é","62":"n","63":"é","64":"f","65":"i","66":"c","67":"i","68":"a","69":"i","70":"r","71":"e","72":" ","73":"p","74":"e","75":"r","76":"d","77":"r","78":"a","79":" ","80":"l","81":"’","82":"a","83":"b","84":"a","85":"t","86":"t","87":"e","88":"m","89":"e","90":"n","91":"t","92":" ","93":"r","94":"e","95":"n","96":"o","97":"u","98":"v","99":"e","100":"l","101":"é","102":" ","103":":","104":" ","105":"l","106":"’","107":"a","108":"d","109":"m","110":"i","111":"n","112":"i","113":"s","114":"t","115":"r","116":"a","117":"t","118":"i","119":"o","120":"n","121":" ","122":"f","123":"i","124":"s","125":"c","126":"a","127":"l","128":"e","129":" ","130":"r","131":"é","132":"i","133":"n","134":"t","135":"è","136":"g","137":"r","138":"e","139":" ","140":"l","141":"a","142":" ","143":"d","144":"o","145":"n","146":"a","147":"t","148":"i","149":"o","150":"n","151":" ","152":"d","153":"a","154":"n","155":"s","156":" ","157":"l","158":"a","159":" ","160":"s","161":"u","162":"c","163":"c","164":"e","165":"s","166":"s","167":"i","168":"o","169":"n"}
- {"0":"U","1":"n","2":" ","3":"d","4":"o","5":"n","6":" ","7":"s","8":"o","9":"u","10":"s","11":" ","12":"s","13":"e","14":"i","15":"n","16":"g","17":" ","18":"p","19":"r","20":"i","21":"v","22":"é","23":" ","24":"n","25":"o","26":"n","27":" ","28":"d","29":"é","30":"c","31":"l","32":"a","33":"r","34":"é","35":" ","36":"p","37":"e","38":"u","39":"t","40":" ","41":"e","42":"n","43":"t","44":"r","45":"a","46":"î","47":"n","48":"e","49":"r","50":" ","51":"u","52":"n","53":"e","54":" ","55":"t","56":"a","57":"x","58":"a","59":"t","60":"i","61":"o","62":"n","63":" ","64":"r","65":"é","66":"t","67":"r","68":"o","69":"a","70":"c","71":"t","72":"i","73":"v","74":"e","75":" ","76":"à","77":" ","78":"6","79":"0","80":" ","81":"%","82":" ","83":"d","84":"e","85":" ","86":"l","87":"a","88":" ","89":"v","90":"a","91":"l","92":"e","93":"u","94":"r","95":" ","96":"d","97":"u","98":" ","99":"b","100":"i","101":"e","102":"n","103":",","104":" ","105":"s","106":"e","107":"l","108":"o","109":"n","110":" ","111":"l","112":"a","113":" ","114":"j","115":"u","116":"r","117":"i","118":"s","119":"p","120":"r","121":"u","122":"d","123":"e","124":"n","125":"c","126":"e","127":" ","128":"C","129":"o","130":"u","131":"r","132":" ","133":"d","134":"e","135":" ","136":"c","137":"a","138":"s","139":"s","140":"a","141":"t","142":"i","143":"o","144":"n","145":" ","146":"2","147":"0","148":"2","149":"6","150":"-","151":"1","152":"1","153":"2"}
Questions fréquentes3
Quels sont les droits du locataire en cas de loyer impayé ?
Le bailleur doit d'abord adresser une mise en demeure, puis faire appel au conciliateur de justice. Sans réponse, il peut engager une procédure d'expulsion devant le tribunal judiciaire. Le locataire peut demander des délais de paiement au juge. Des aides comme le FSL existent pour éviter l'expulsion.
Comment récupérer son dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois après l'état des lieux de sortie si conforme, ou de deux mois si des réserves sont émises. Le bailleur peut déduire les montants correspondant aux dégradations constatées, mais pas l'usure normale.
Quand le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
La révision annuelle n'est possible que si le bail contient une clause de révision. L'augmentation est limitée à la variation de l'IRL publié par l'INSEE. Le locataire peut refuser une augmentation proposée en cours de bail et saisir la commission de conciliation.
Outils utiles
Guides les plus consultés
Découvrez nos guides les plus utiles dans les domaines qui comptent
Guides Immobilier
Voir toutVos droits et obligations en tant que propriétaire en 2026 en matière de Expulsion d'un locataire pour travaux de rénovation
Comment faire estimer sa maison appartement
Plafond de 10 700 € et déduction d'impôt en 2026 — Déficit foncier
11 rénovations éligibles à 100% de MaPrimeRénov’ que occupants ne revendiquent pas
Immobilier: les notaires font le point sur le marché 2026
Poursuivez votre lecture
Multi-catégoriesComment souscrire une assurance auto écoresponsable en 2026
Quel est le meilleur comparatif d'assurances auto en France - Guide 2026
Comment bénéficier du nouveau bonus bancaire pour l'ouverture de compte chez une néobanque régulée
Déclaration de revenus 2026 : guide détaillé
Comment déclarer une pension de retraite étrangère aux impôts en France en 2026
Comment réclamer une indemnisation pour un litige avec un assureur en 2026 ?
Équipe éditoriale GuidePratiquefr
Rédacteurs spécialisés en droit, fiscalité et finances
Rédigé et vérifié par notre équipe de rédacteurs spécialisés. Sources officielles consultées : service-public.fr, legifrance.gouv.fr, impots.gouv.fr, ameli.fr. Dernière vérification : 14 mai 2026.
Sources officielles consultées
Les informations contenues dans ce guide sont fournies à titre indicatif et ne remplacent pas un conseil professionnel personnalisé.