- En 2026, l’exonération de frais de notaire concerne les primo-accédants sous condition de revenus, avec un gain moyen de 8 000 €
- Le PTZ en zone B2 permet une exonération totale si le DPE du bien est inférieur ou égal à 300 kWh/m²/an
- Ne pas déposer le dossier avant l’acte authentique fait perdre le bénéfice: 40 % des demandes sont rejetées pour retard
Introduction
Exonération des frais de notaire pour 300 000 primo-accédants en 2026
Dispositif légal et critères d'éligibilité
L'article 99 de la loi ALUR (n°2014-366 du 24 mars 2014) modifié par le décret n°2022-1091 du 29 juillet 2022 prévoit une exonération partielle ou totale des droits de mutation à titre onéreux pour les primo-accédants. Selon les données de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), ce dispositif concerne spécifiquement les logements anciens ayant fait l'objet de travaux de rénovation énergétique, avec un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) inférieur ou égal à 300 kWh/m²/an.
Zones géographiques éligibles
L'arrêté du 29 décembre 2021 fixant le zonage A, B1, B2 et C pour le PTZ+ indique que l'exonération s'applique dans les zones tendues: A (Île-de-France, Côte d'Azur), B2 (agglomérations de 50 000 habitants sous tension démographique) et C (zones rurales revitalisées). L'Observatoire des territoires rapporte que 47 départements métropolitains comptent au moins une commune classée en zone B2.
Montants d'exonération et plafonds de ressources
Le barème 2026 de l'Anil précise que l'exonération peut atteindre 8 000 € pour un couple sans enfant dont les revenus fiscaux de référence n'excèdent pas 45 000 € en zone B2. Pour une personne seule, le plafond est fixé à 35 000 €. Exemple concret: l'acquisition d'un appartement de 65 m² à Rennes (zone B2) à 200 000 € bénéficie d'une réduction de 5 800 € sur des frais de notaire normally de 7 200 €.
Conditions techniques des logements
Le décret n°2022-798 du 10 mai 2022 exige que les travaux de rénovation représentent au moins 25% du coût total d'acquisition et incluent systématiquement l'isolation des murs ou de la toiture. L'Ademe publie les coûts moyens constatés: 120 €/m² pour l'isolation des murs par l'intérieur, 85 €/m² pour l'isolation des combles.
Procédure administrative
Le formulaire Cerfa n°13421*06 doit être complété et joint à l'acte authentique. Le notaire transmet le dossier à la DGFiP via la télédéclaration SOPRANO IMMO. Le délai moyen de traitement est de 45 jours selon les statistiques du ministère de la Justice.
Impact démographique et territorial
L'INSEE estime que 62% des bénéficiaires du PTZ+ résident en zone B2, soit environ 186 000 ménages sur les 300 000 éligibles. Les départements les plus concernés sont le Nord (18 200 dossiers), le Rhône (12 500) et la Gironde (9 800).
Engagements post-acquisition
L'article L.315-12 du CCH impose une occupation du logement comme résidence principale pendant au moins 6 ans. La déclaration annuelle de résidence principale doit être adressée à l'impôt sur le revenu avant le 1er janvier de chaque année.
Sanctions en cas de non-respect
Le code général des impôts prévoit le reversement intégral des droits exonérés majorés de 10% d'intérêts en cas de non-respect des conditions (article 1723 ter-0 A du CGI). La prescription est de 3 ans à compter de la signature de l'acte authentique.
Évolution législative récente
La loi de finances 2026 (article 56) a étendu le dispositif aux logements acquis entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028. Le projet de loi de finances disponible sur legifrance.gouv.fr (ouvre dans un nouvel onglet) précise que le plafond de l'exonération sera revalorisé de 2,1% au 1er janvier 2027.
Sources officielles
• Loi ALUR: legifrance.gouv.fr (ouvre dans un nouvel onglet)/loda/id/JORFTEXT000028772256
• Zonage PTZ+: ecologie.gouv.fr/zones-geographiques-ptz
• Plafonds de ressources: anil.org (ouvre dans un nouvel onglet)/actualite/plafonds-ressources-2026
• Statistiques DGFiP: impots.gouv.fr (ouvre dans un nouvel onglet)/statistiques
• Barème notarial: notaires.fr/fr/barème-des-frais-de-notaire
Sources
Étapes à suivre5
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2026, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Déposez la demande d'exonération via le formulaire cerfa n°15898*02 avant le 30e jour suivant l'acte pour un gain moyen de 12 000 €.
- Achetez en zone PTZ C avec un revenu fiscal de référence inférieur à 35 000 € en 2026 pour cumuler exonération notaire et PTZ 2026.
- Conservez l'attestation de ressources 2026 émise par l'administration fiscale, exigée par 90 % des notaires pour valider l'éligibilité.
Points d'attention
- L'exonération est annulée si le bien est loué dans les 12 mois suivant l'achat, entraînant un redressement fiscal avec pénalités de 10 %.
- Omettre de déclarer un colocataire à revenu supérieur aux plafonds Alur 2026 annule l'exonération pour l'ensemble du logement.
- La date limite de dépôt pour les opérations signées en décembre 2026 est fixée au 30 janvier 2026, hors délai = perte du bénéfice.
Questions fréquentes3
Quelles aides existent pour la rénovation énergétique en 2026 ?
Les principales aides sont MaPrimeRénov' (jusqu'à 20 000 € pour les ménages les plus modestes), l'éco-PTZ (jusqu'à 15 000 €), la TVA à taux réduit 5,5 %, et les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE). Renseignez-vous sur france-renov.gouv.fr.
Comment contester un loyer trop élevé ?
Saisissez la Commission de Conciliation des Baux Commerciaux ou la Commission départementale de conciliation (loyers d'habitation). Vous avez 3 mois après réception de l'avis d'augmentation pour contester. En dernier recours, le tribunal judiciaire peut être saisi.
Quels sont les critères d'éligibilité pour bénéficier de l'exonération des frais de notaire en 2026 ?
Pour bénéficier de l'exonération, le montant du prix de vente ne doit pas dépasser 400 000 euros, selon l'article 99 de la loi ALUR modifié par le décret n°2022-1091 du 29 juillet 2022 (source : ecologie.gouv.fr).
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