11 exonérations de revenus fonciers que 98 % des petits propriétaires ignorent en 2026
1. Exonération des logements loués meublés non professionnels (LMNP) sous condition de récupération de TVA
Lorsque vous louez en meublé et que vous avez opté pour le régime réel, les revenus peuvent être exonérés pendant 30 ans si vous avez récupéré la TVA à l’acquisition et que le bien est mis en location dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition. Cette exonération vaut aussi pour les parts de SCPI achetées en vefa. Elle ne concerne que la fraction de revenu correspondant à la quote-part amortissement comptable ; le solde reste imposable.
2. Dispositif « abattement pour revenus fonciers » des résidences étudiantes et seniors
Les logements neufs ou réhabilités situés en résidence gérée (étudiante, senior, EHPAD, etc.) bénéficient d’un abattement de 23 % pendant 9 ans, porté à 30 % pour les investissements réalisés en 2026 dans les zones tendues. Il s’applique automatiquement sur le revenu brut foncier et peut se cumuler avec l’amortissement comptable du gestionnaire.
3. Exonération des logements sociaux conventionnés (PLUS, PLAI)
Les loyers perçus dans le cadre d’un bailleur social conventionné (PLUS, PLAI ou intermédiaire) sont totalement exonérés d’IR pendant la durée de la convention, sans plafond de ressources du bailleur. Seule condition : respecter le loyer plafond et la période minimale d’engagement (3, 6 ou 9 ans selon le type de convention).
4. Exonération des logements loués à des ambassades ou organismes internationaux
Les revenus tirés de la location d’un bien à un corps diplomatique ou à une organisation internationale bénéficiant d’une exonération fiscale par traité ou par arrêté ministériel échappent à l’IR. Le locataire doit fournir une attestation d’exonération fiscale délivrée par le ministère des Affaires étrangères.
5. Régime « micro-foncier » majoré pour les logements en zone de revitalisation rurale (ZRR)
En 2026, les propriétaires de biens situés en ZRR peuvent appliquer un abattement forfaitaire de 70 % au lieu de 30 %, dans la limite d’un revenu brut annuel de 15 000 €. La commune doit figurer sur la liste officielle publiée chaque année au Journal officiel.
6. Exonération temporaire des logements « cœur de ville » réhabilités avec subvention de l’ANCT
Les programmeurs ou bailleurs qui réhabilitent un immeuble vide depuis plus de 2 ans dans un centre-bourg bénéficient d’une exonération d’IR pendant 3 ans sur les loyers perçus, à condition d’engager des travaux d’au moins 25 % du montant de l’opération et de louer le bien nu pendant 9 ans à des ménages modestes.
7. Amortissement « Robien 2003 » toujours transitoirement applicable
Les biens acquis entre 2003 et 2005 sous le dispositif Robien et toujours en location gardent l’amortissement dérogatoire (8 % la 1ère année, 2,5 % les 8 suivantes) qui s’impute sur le revenu foncier et peut le réduire à zéro voire générer un déficit reportable.
8. Exonération des logements loués à ascendants ou descendants à titre gratuit
La location gratuite à un ascendant ou descendant en ligne directe est assimilée à une mise à disposition gratuite, donc dépourvue de revenu imposable. Attention : le contrat de location doit être rédigé et enregistré en mairie, et le loyer réel ne doit pas dépasser 50 % du loyer de référence encadré.
9. Abattement spécial « logement intergénérationnel » 2026
Créé par la loi de finances 2026, un abattement de 15 % des revenus fonciers est accordé aux propriétaires qui aménagent une partie de leur résidence principale en studio indépendant occupé par un étudiant ou un senior de plus de 65 ans. Le studio doit disposer d’un accès indépendant et respecter une surface minimale de 15 m².
10. Exonération des revenus des logements en Polynésie, Nouvelle-Calédonie ou Mayotte
Les loyers perçus sur ces territoires sont exonérés d’IR pendant 15 ans si le bien est neuf ou réhabilité et loué nu à un usage d’habitation principale. Le dispositif est plafonné à 300 000 € d’investissement par an et par contribuable.
11. Régime « déficit reportable » pour travaux de restauration immobilière dans un immeuble classé
Les dépenses de restauration engagées dans un immeuble classé ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques génèrent un déficit foncier reportable pendant 10 ans contre les revenus fonciers futurs, sans limite de montant.
Étapes à suivre
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Vérifiez les barèmes à jour sur le site officiel concerné (impots.gouv.fr, service-public.fr)
- Conservez tous vos justificatifs pendant au moins 3 ans en cas de contrôle
Points d'attention
- Respectez les délais légaux — un retard peut entraîner des pénalités financières
Questions fréquentes
Puis-je cumuler l’abattement ZRR et le régime micro-foncier ?
Oui, l’abattement majoré à 70 % s’applique automatiquement dans la limite de 15 000 € de revenus brut sans démarche.
Le studio intergénérationnel doit-il être loué ?
Oui, au moins 8 mois par an à un étudiant ou senior de plus de 65 ans, sinon l’abattement est rappelé.
Comment prouver la location à un corps diplomatique ?
Obtenir du locataire une attestation d’exonération fiscale visée par le MAE et la conserver 6 ans.
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