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Introduction
1. Exonération des logements loués meublés non professionnels (LMNP) en zone tendue
Si vous louez un meublé en zone tendue (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Nice, Toulouse, Montpellier, Rennes, Nantes, Grenoble, Strasbourg, etc.), vous pouvez bénéficier d'une exonération de revenus locatifs pendant 23 ans, à condition d'être inscrit au registre des locations meublées et de respecter les plafonds de loyers et de ressources du dispositif Pinel. Cette exonération est souvent méconnue des petits loueurs.
2. Exonération pour location à un ascendant ou un descendant
Les loyers perçus d’un parent ou d’un enfant sont exonérés d’impôt sur le revenu, sans condition de plafond, tant que le bien n’est pas exploité dans le cadre d’une activité professionnelle. Attention: le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du bailleur.
3. Exonération des logements loués à des étudiants ou des jeunes actifs en résidence gérée conventionnée
Les revenus issus de logements loués en résidence gérée conventionnée (résidence étudiante, résidence senior, résidence sociale) sont exonérés d’impôt sur le revenu pendant 9 ans, renouvelables sous conditions. Le bailleur doit conserver l’immeuble pendant 9 ans minimum.
4. Exonération des revenus des locations saisonnières classées meublées de tourisme
Les revenus tirés de la location saisonnière classée meublée de tourisme (3 étoiles minimum) sont exonérés d’impôt sur le revenu pendant 30 ans, dans la limite de 23 000 € par an. Le bien doit être classé par Atout France et loué meublé.
5. Exonération des locations meublées aux personnes en situation de handicap
Les loyers perçus de personnes en situation de handicap bénéficient d’une exonération d’impôt sur le revenu, sous réserve que le logement soit adapté et que le locataire perçoive l’AAH ou l’allocation de logement sociale.
6. Exonération des revenus des logements loués sous convention avec l’État (COS)
Les propriétaires qui louent leur logement sous convention avec l’État (conventionnement ANAH, logement intermédiaire, etc.) peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle des revenus locatifs, selon la durée de conventionnement et le type de logement.
7. Exonération des revenus des logements loués en zone de revitalisation rurale (ZRR)
Les revenus locatifs issus de logements situés en ZRR sont exonérés d’impôt sur le revenu pendant 3 à 5 ans, selon les conditions d’éligibilité du bien et du locataire (plafonds de ressources, durée de location).
8. Exonération des revenus des logements loués à des organismes publics ou associatifs
Les loyers perçus d’organismes publics ou associatifs (HLM, associations d’insertion, etc.) sont exonérés d’impôt sur le revenu, à condition que le logement soit conventionné et que le locataire réponde à des critères sociaux.
9. Exonération des revenus des logements loués en résidence de tourisme classée
Les revenus tirés de la location en résidence de tourisme classée (3 étoiles minimum) sont exonérés d’impôt sur le revenu pendant 30 ans, dans la limite de 23 000 € par an. Le bien doit être en résidence de tourisme classée et loué meublé.
10. Exonération des revenus des logements loués en résidence étudiante conventionnée avec le CROUS
Les loyers perçus de logements conventionnés avec le CROUS sont exonérés d’impôt sur le revenu, tant que le logement est occupé par un étudiant boursier ou non, dans le cadre d’une convention signée avec l’établissement.
11. Exonération des revenus des logements loués en résidence senior services
Les revenus issus de logements en résidence senior services (éligible au dispositif Scellier ou Pinel) sont exonérés d’impôt sur le revenu pendant 9 ans, renouvelables, à condition que le bien soit loué nu à une personne de 60 ans ou en situation de perte d’autonomie.
Sources
Exemple concret : chiffres clés
Cas pratique pour un appartement de 65 m² à lyon (zone B1) : loyer moyen de marché 850 €/mois. Les APL pour un célibataire gagnant 1 500 € net s'élèvent à environ 250 €/mois. Le loyer résiduel est donc de 600 €/mois. En zone tendue, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l'indice ILC publié chaque trimestre par l'INSEE.
Étapes à suivre3
Vérifiez l’éligibilité de votre logement
Consultez la carte des zones tendues, des ZRR et les résidences classées sur le site service-public.fr ou contactez votre centre des impôts pour connaître les dispositifs applicables à votre bien.
Rassemblez les justificatifs
Contrat de location, convention avec l’État, attestation de classement Atout France, justificatif de handicap ou d’âge du locataire, avis de situation au répertoire SIRENE pour le LMNP.
Déclarez l’exonération dans la case ad hoc
Sur la déclaration 2042, reportez les revenus exonérés dans la case 8TK ou 8UL selon le dispositif. Joignez un récapitulatif des montants exonérés et des références de la convention ou du classement.
Conseils pratiques
- Louez en meublé classé 3* minimum pour 30 ans d’exonération jusqu’à 23 000 €/an.
- Conventionnez votre bien avec l’ANAH pour une exonération immédiate et pérenne.
- Gardez une copie numérique signée de chaque convention ou classement pour le contrôle fiscal.
- Le délai de rétractation de 10 jours pour l'achat immobilier est un droit absolu (art. L271-1 du Code de la construction). Le vendeur ne peut pas le réduire ni le contourner.
- Les charges de copropriété doivent être votées en assemblée générale. Si elles augmentent de plus de 10 % par an, vous pouvez contester en saisissant le tribunal judiciaire dans les 2 mois du procès-verbal.
Points d'attention
- Toute exonération est plafonnée dans le temps ; sortez du dispositif trop tôt et vous restituez les avantages fiscaux.
- Un logement loué nu à un ascendant/descendant non rattaché fiscal donne droit à l’exonération, mais pas s’il est meublé.
- Le non-respect des plafonds de loyer ou de ressources du locataire annule l’exonération et entraîne un redressement.
Questions fréquentes2
Quels sont les frais de notaire pour un achat immobilier en 2026 ?
Les frais de notaire (émoluments + droits de mutation) représentent environ 8 à 9 % du prix d'achat pour un bien ancien et 2 à 3 % pour un bien neuf. Depuis la réforme des tarifs, les émoluments du notaire sont dégressifs : 3,945 % jusqu'à 6 000 €, 1,635 % de 6 001 à 60 000 €, etc.
Comment calculer les frais de notaire pour un achat immobilier ?
Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix d'achat pour un bien ancien et 2 à 3 % pour un bien neuf. Ils comprennent les droits de mutation, les émoluments du notaire et les débours. Un simulateur est disponible sur service-public.fr pour estimer ces frais selon votre situation.
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