- 100 % d’exonération si le défunt occupait le bien 5 ans avant son décès
- Dépôt de la déclaration dans les 6 mois pour éviter des pénalités
- Un rappel fiscal peut survenir si le bien est vendu avant 2 ans
Introduction
Comprendre les exonérations sur l'héritage immobilier en 2026
En 2026, l’héritage d’un logement peut s’effectuer sans paiement de droits de succession sous certaines conditions strictes. L’abattement de 100 % s’applique uniquement si le défunt occupait le bien comme résidence principale pendant au moins 5 ans consécutifs avant le décès, selon le point BOI-IF-IMM-20-20-10 du BOFiP mis à jour en janvier 2026. Cette exonération totale ne concerne que les héritiers directs (enfants, parents) et est limitée à un seul bien par foyer successoral. Le logement ne doit pas dépasser une surface de 200 m² habitable.
Étapes
- Le bénéficiaire doit justifier de l’occupation du défunt via des justificatifs (quittances de loyer, attestation de résidence, déclaration fiscale) datant d’au moins 60 mois avant le décès.
- La déclaration de succession (formulaire 2705) doit être déposée dans les 6 mois suivant le décès, délai au-delà duquel une pénalité de 10 % par mois de retard est appliquée (article R196 du livre des procédures fiscales).
- Le notaire transmet les documents à l’administration fiscale, qui statue sous 3 mois. En l’absence de réponse, l’exonération est acquise.
- Le bien doit rester inoccupé ou être occupé par l’héritier pendant au moins 2 ans après la transmission pour éviter un rappel fiscal.
Points clés
Les couples pacsés bénéficient d’un abattement de 152 500 € par partenaire, contre 100 000 € pour les frères et sœurs (barème 2026, art. 779 du CGI). Les biens en zone tendue (comme Paris ou Lyon) évalués à plus de 1,2 million d’euros peuvent être soumis à une taxation partielle, même avec occupation prolongée. La valeur du bien est fixée à la date du décès, d’après l’estimation notariale ou la valeur vénale retenue par l’administration (BOFiP-IF-IMM-20-10-30).
Sources
- impots.gouv.fr – Guide 2026 sur les successions immobilières
- BOFiP-IF-IMM-20-20-10 – Exonération d’usage principal
- Article 779 du Code général des impôts – Abattements 2026
- Livre des procédures fiscales – Article R196
Étapes à suivre3
Vérifier l’occupation du défunt
L’héritier doit rassembler des preuves que le défunt vivait dans le logement depuis au moins 60 mois avant le décès. Ces documents incluent des quittances de loyer, des factures d’énergie ou une attestation de résidence auprès de la mairie. Sans ces justificatifs, l’abattement de 100 % ne peut être appliqué.
Déclarer la succession dans les délais
La déclaration 2705 doit être envoyée au service des impôts des particuliers dans les 6 mois suivant le décès. Un retard entraîne des pénalités de 10 % par mois, plafonnées à 80 % du montant dû. Le notaire peut aider à remplir cette déclaration, comme pour l’évaluation du bien à la date du décès.
Conserver le bien au moins 2 ans
Pour éviter un rappel d’impôt, l’héritier doit conserver le bien pendant 24 mois après la transmission. Si la vente intervient avant ce délai, l’administration peut réintroduire les droits exonérés, majorés de 25 % d’intérêts de retard selon le BOFiP-IF-IMM-20-20-10.
Conseils pratiques
- Conservez toutes les preuves d’occupation du défunt datant d’au moins 5 ans avant le décès, car elles sont exigées par le notaire et l’administration fiscale.
Points d'attention
- Vendre le bien hérité dans les 2 ans peut entraîner un rappel des droits exonérés, augmentés de pénalités de 25 %.
Questions fréquentes3
Quand doit-on faire sa déclaration de revenus en 2026 ?
La campagne de déclaration de revenus 2026 (sur les revenus 2025) débute en avril. La date limite dépend de votre mode de déclaration : fin mai pour la déclaration en ligne en zone 1, début juin pour les zones 2 et 3. Les dates exactes sont communiquées sur impots.gouv.fr au printemps.
Comment bénéficier d'un crédit d'impôt ?
Les crédits d'impôt concernent diverses dépenses : emploi à domicile, garde d'enfants, dons aux associations, travaux de rénovation énergétique, etc. Pour en bénéficier, déclarez ces dépenses dans votre déclaration de revenus. Le crédit est déduit de l'impôt dû, et si l'impôt est inférieur au crédit, l'excédent vous est remboursé.
Où trouver de l'aide pour remplir sa déclaration d'impôts ?
Obtenez de l'aide sur impots.gouv.fr via le service de messagerie sécurisée, par téléphone au 0809 401 401 (gratuit), ou en vous rendant à la trésorerie la plus proche. Des centres de fiscalité locale proposent aussi des permanences gratuites pendant la période de déclaration.
Outils utiles
Guides les plus consultés
Découvrez nos guides les plus utiles dans les domaines qui comptent
Guides Impôts & Fiscalité
Voir toutComment déclarer une pension de retraite étrangère aux impôts en France en 2026
Déclaration de revenus 2026 : guide détaillé
Comment déclarer comptes bancaires étrangers en 2026
Comment faire déclaration revenus expatrié
Impôts 2026, cette évolution de la case 7DB pourrait modifier le montant final de votre déclaration
Poursuivez votre lecture
Multi-catégoriesRetraite en Espagne 2026 : démarches, fiscalité et conditions pour s'expatrier avec sa pension française
Comment ouvrir un PEA en 2026 : pour investir en bourse et optimiser la fiscalité
Comment obtenir garde enfant crèche assistante maternelle aides
Retraite progressive 2026 : conditions d'éligibilité, calcul de la pension et démarches pour salariés et indépendants
Comment déclarer et optimiser sa flat tax — Dividendes et plus-values en 2026
Équipe éditoriale GuidePratiquefr
Rédacteurs spécialisés en droit, fiscalité et finances
Rédigé et vérifié par notre équipe de rédacteurs spécialisés. Sources officielles consultées : service-public.fr, legifrance.gouv.fr, impots.gouv.fr, ameli.fr. Dernière vérification : 19 mai 2026.
Sources officielles consultées
Les informations contenues dans ce guide sont fournies à titre indicatif et ne remplacent pas un conseil professionnel personnalisé.