LMNP micro-BIC ou réel 2026 : comparatif, seuils et simulateur

Le choix entre micro-BIC et réel pour un LMNP en 2026 dépend du ratio charges/loyers : si vos charges dépassent 50 % des loyers, le régime réel est plus avantageux. Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % (location meublée classique) avec un seuil de recettes de 83 600 €/an — au-delà, le réel est obligatoire. impots.gouv.fr — Location meublée non professionnelle.

Micro-BIC LMNP 2026 : seuils, abattement et fonctionnement

Le régime micro-BIC s'applique automatiquement si vos recettes annuelles de location meublée ne dépassent pas 83 600 € (location classique ou meublé de tourisme classé/chambre d'hôtes) ou 15 000 € (meublé de tourisme non classé). L'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % pour les locations meublées classiques et les meublés de tourisme classés, et de 30 % pour les meublés de tourisme non classés. Vous ne déduisez aucune charge réelle : l'abattement remplace l'ensemble des frais (intérêts d'emprunt, travaux, amortissements, assurances, taxe foncière). service-public.gouv.fr — Impôt sur les revenus du patrimoine.

Exemple concret : loyers annuels de 18 000 € en location meublée classique → revenu imposable = 18 000 − 9 000 (abattement 50 %) = 9 000 €. Si votre taux marginal d'imposition est 30 %, l'impôt sur le revenu = 9 000 × 30 % = 2 700 €, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les 9 000 € soit 1 548 €. Total fiscal = 4 248 €.

Régime réel LMNP : déduire ses charges et amortir son bien

Au régime réel, vous déduisez toutes vos charges effectives : intérêts d'emprunt, frais de notaire, charges de copropriété, assurances, taxe foncière, honoraires de gestion, travaux d'entretien. Surtout, vous amortissez le bien : le bâti sur 25 à 30 ans (soit 3,3 à 4 %/an), les meubles sur 5 à 10 ans. Pour un appartement acheté 200 000 € (dont 180 000 € pour le bâti), l'amortissement annuel atteint environ 6 000 €/an, ce qui peut réduire le bénéfice fiscal à zéro les premières années.

Les obligations comptables sont plus lourdes : tenue d'un livre-journal et d'un grand livre, inventaire annuel, bilan et compte de résultat. La déclaration se fait sur le formulaire n°2031-SD (liasse fiscale du réel simplifié) avec ses annexes, puis report sur la 2042-C-PRO aux cases 5ND (revenus nets) et 5OD (revenus nets de l'année précédente pour le prélèvement forfaitaire).

Comparatif chiffré : quel régime choisir selon votre situation ?

Scénario A — Loyers 12 000 €/an, peu de charges (micro-BIC rentable) :

• Micro-BIC : revenu imposable = 12 000 × 50 % = 6 000 €. Impôt (TMI 30 %) = 1 800 € + PS (17,2 %) = 1 032 €. Total = 2 832 €.
• Réel : charges réelles 3 000 € + amortissement 6 000 € = bénéfice 3 000 €. Impôt (TMI 30 %) = 900 € + PS (17,2 %) = 516 €. Total = 1 416 € — MAIS frais comptabilité ~800 €/an → Total réel = 2 216 €.
• → Le réel l'emporte de peu si vous avez un emprunt, sinon le micro-BIC est plus simple.

Scénario B — Loyers 24 000 €/an, charges élevées (réel indispensable) :

• Micro-BIC : revenu imposable = 24 000 × 50 % = 12 000 €. Impôt (TMI 30 %) = 3 600 € + PS (17,2 %) = 2 064 €. Total = 5 664 €.
• Réel : intérêts 10 000 € + charges 3 000 € + amortissement 6 000 € = déficit de 5 000 €. Bénéfice = 24 000 − 19 000 = 5 000 €. Impôt (TMI 30 %) = 1 500 € + PS (17,2 %) = 860 €. Total = 2 360 € + 800 € comptabilité = 3 160 €.
• → Le réel fait économiser 2 504 €/an.

Réforme 2025 : amortissements réintégrés dans la plus-value

Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Exemple : achat à 250 000 €, amortissement cumulé de 80 000 €, revente à 300 000 €. Avant la réforme : plus-value imposable = 300 000 − 250 000 = 50 000 €. Depuis 2025 : plus-value imposable = 300 000 − (250 000 − 80 000) = 130 000 €. Cette réforme ne concerne pas les résidences étudiantes, seniors et EHPAD. legifrance.gouv.fr — Art. 151 octies du CGI.

Conséquence pratique : si vous prévoyez de revendre avant 22 ans (durée d'exonération totale de la plus-value privée), le réel peut coûter plus cher à la revente qu'il n'a économisé en impôts chaque année. Faites le calcul global avant de choisir.

Comment déclarer : formulaires et cases exacts

Micro-BIC : déclaration 2042-C-PRO, section « Revenus industriels et commerciaux non professionnels », case 5ND (montant brut des loyers). L'abattement de 50 % est appliqué automatiquement par l'administration. Pas de liasse fiscale à remplir.

Réal : déposer le formulaire 2031-SD (liasse fiscale du réel simplifié) avec ses annexes, généralement avant le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai. Puis reporter le résultat net sur la 2042-C-PRO aux cases 5ND et 5OD. L'option pour le réel doit être formulée avant le 1er février de l'année de perception des revenus (ou au plus tard à la date de dépôt de la déclaration pour les premières années d'activité). impots.gouv.fr — Déclaration des revenus professionnels.

Erreurs fréquentes et comment les éviter

Erreur 1 : rester au micro-BIC alors qu'on a un emprunt important. Si vos intérêts d'emprunt dépassent 50 % de vos loyers, le micro-BIC vous fait perdre des milliers d'euros. Passez au réel.

Erreur 2 : oublier l'option pour le réel avant le 1er février. L'option pour le réel est annuelle et irrévocable pour l'année. Si vous la manquez, vous restez au micro-BIC toute l'année — et vous ne pouvez pas déduire vos amortissements.

Erreur 3 : négliger la réforme 2025 sur les plus-values. Les amortissements déduits chaque année augmentent la plus-value imposable à la revente. Calculez votre scénario complet (impôts économisés chaque année vs impôt sur la plus-value à la revente) avant de vous engager au réel. service-public.gouv.fr — Plus-value immobilière.