Starwood Capital suspend temporairement les rachats de son fonds immobilier de 22 milliards de dollars

Starwood Capital Group a annoncé le 15 janvier 2026 la suspension temporaire des rachats pour son fonds immobilier STAR Real Estate Fund, d'une valeur de 22 milliards de dollars (environ 19,8 milliards d'euros), affectant directement les investisseurs institutionnels français détenant des parts dans ce véhicule d'investissement. Cette décision intervient dans un contexte de tensions sur le marché immobilier commercial avec une baisse de valorisation de 15% sur les actifs détenus par le fonds au quatrième trimestre 2025. Les investisseurs particuliers français ayant accédé au fonds via des contrats d'assurance-vie ou des enveloppes patrimoniales doivent contacter leur conseiller financier pour évaluer l'impact sur leur portefeuille. La suspension, motivée par des considérations de liquidité selon le communiqué officiel de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers), pourrait durer jusqu'à 90 jours ouvrés, soit jusqu'au 15 avril 2026, date à laquelle une réévaluation sera effectuée. Les documents contractuels des investisseurs prévoient généralement cette possibilité de suspension conformément à l'article L. 214-24-33 du Code monétaire et financier, avec obligation de information trimestrielle via le document DICI (Document d'Information Clé pour l'Investisseur).

Les investisseurs institutionnels français, notamment les caisses de retraite et les compagnies d'assurance, représentent environ 8% des souscripteurs du fonds selon les données de l'ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution). Pour ces acteurs, la suspension impacte directement leur ratio de liquidité réglementaire, les obligeant à recalculer leurs engagements à court terme. La Banque de France a publié le 20 janvier 2026 une note technique précisant les modalités de comptabilisation temporaire de ces actifs pendant la période de suspension, avec une décote de valorisation de 10% appliquée pour le calcul des ratios prudentiels. Les investisseurs concernés doivent déclarer cette exposition dans leur reporting trimestriel à l'ACPR via le formulaire COREP (Common Reporting) avec mention spécifique de la suspension, sous peine d'une amende pouvant atteindre 100 000 euros pour déclaration incomplète.

Pour les investisseurs particuliers, l'accès au fonds s'effectue principalement via des unités de compte d'assurance-vie, avec des encours totaux estimés à 450 millions d'euros en France selon les chiffres de la FFA (Fédération Française de l'Assurance). Les contrats d'assurance-vie concernés prévoient généralement des clauses spécifiques en cas de suspension de liquidité, avec possibilité de report de la valorisation pendant la période de blocage. Les assureurs français ont l'obligation d'informer leurs clients sous 15 jours ouvrés suivant l'annonce officielle, conformément à l'article L. 132-9-2 du Code des assurances. Les documents d'information doivent préciser la durée estimée de la suspension et les modalités de reprise des rachats, avec mention des risques de perte en capital en cas de vente forcée.

La valeur liquidative du fonds sera recalculée trimestriellement pendant la suspension selon la méthodologie approuvée par l'AMF, avec publication sur le site de Starwood Capital Group et transmission aux autorités françaises. Les investisseurs peuvent contester la valorisation auprès de l'AMF dans un délai de 30 jours suivant la publication, en fournissant une expertise indépendante certifiée par un commissaire aux comptes inscrit à la CNCC (Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes). Les frais de contestation s'élèvent à 5 000 euros pour les particuliers et 15 000 euros pour les institutionnels, avec délai de traitement de 60 jours ouvrés par l'AMF.

En cas de prolongation de la suspension au-delà de 90 jours, les investisseurs français peuvent demander une médiation via l'AMF ou saisir le tribunal compétent selon le montant investi. Pour les investissements inférieurs à 50 000 euros, la procédure de médiation gratuite de l'AMF s'applique avec délai de résolution de 120 jours. Pour les montants supérieurs, la saisine du tribunal de commerce est nécessaire, avec dépôt de plainte préalable auprès du service de réclamation de Starwood Capital France.