Procédure expulsion locataire impayé de loyer 2026 : délais, droits et recours

La procédure d'expulsion pour impayé de loyer comporte 4 étapes obligatoires et dure en moyenne 6 à 18 mois. Le locataire dispose d'un délai de 2 mois après le commandement de payer pour régulariser, et aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale (1er novembre – 31 mars). Source : service-public.gouv.fr.

Les 4 étapes de la procédure d'expulsion : délais légaux exacts

La loi prévoit une procédure stricte que le propriétaire doit respecter sous peine de nullité. Chaque étape a un délai légal précis, encadré par le Code de la construction et de l'habitation (art. L411-1 et suivants) et le Code de procédure civile (art. 61 et suivants).

Étape 1 — Commandement de payer (délai : 2 mois)

Le propriétaire fait signifier un commandement de payer par commissaire de justice (ancien huissier). Ce document détaille les sommes réclamées : loyers impayés, charges, indemnités d'occupation, versements CAF déjà perçus. Il ouvre un délai légal de 2 mois pendant lequel le locataire peut payer l'intégralité de sa dette ou proposer un plan d'apurement au bailleur. Si le locataire paie dans ce délai, la procédure est interrompue — mais elle pourra reprendre en cas de nouvelle défaillance. Le commissaire de justice doit également informer la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) qui peut proposer un accompagnement social et un relogement.

Étape 2 — Assignation devant le Tribunal judiciaire (délai : 1-3 mois)

Si le locataire n'a pas payé dans les 2 mois, le propriétaire fait délivrer une assignation par commissaire de justice. Ce document convoque le locataire devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. La représentation par avocat n'est pas obligatoire pour les deux parties en matière de loyers impayés. La Préfecture est également notifiée. L'audience a généralement lieu dans un délai de 1 à 3 mois après l'assignation. Le juge peut accorder des délais de grâce allant jusqu'à 2 ans pour le paiement (art. 1344-1 du Code civil), même en présence d'une clause résolutoire.

Étape 3 — Commandement de quitter les lieux (délai : 2 mois)

Après le jugement favorable au bailleur, un commandement de quitter les lieux est signifié au locataire. Il dispose d'un délai de 2 mois pour libérer le logement. Le Préfet reçoit copie de ce commandement. Ce délai ne court pas pendant la trêve hivernale. Le locataire peut faire appel du jugement dans un délai de 1 mois à compter de la signification, ce qui suspend l'exécution de l'expulsion.

Étape 4 — Concours de la force publique (délai : 2 mois)

Si le locataire refuse toujours de partir, le commissaire de justice saisit le Préfet pour obtenir le concours de la force publique. La Préfecture dispose d'un délai de 2 mois pour répondre. Si accordé, les forces de l'ordre procèdent à l'expulsion en présence du commissaire de justice. Si le Préfet refuse, le propriétaire doit saisir le tribunal administratif.

Trêve hivernale 2025-2026 : du 1er novembre au 31 mars

Pendant la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars), aucune expulsion ne peut être exécutée. Cette protection s'applique à tout locataire, quel que soit son statut. la trêve n'empêche pas le propriétaire d'engager les démarches : commandement de payer, assignation et jugement peuvent être menés pendant cette période. Seule l'exécution de l'expulsion est suspendue. À l'issue de la trêve, les expulsions reprennent automatiquement.

Exceptions : le squat (occupation sans titre) et le relogement dans un logement décent ne sont pas concernés par la trêve hivernale. Un locataire bénéficiant d'un relogement conforme peut être expulsé même pendant la trêve.

Droits du locataire face à l'expulsion

Le locataire dispose de plusieurs recours à chaque étape de la procédure :

• Délai de grâce du juge : le Juge des contentieux de la protection peut accorder des délais de paiement allant jusqu'à 24 mois (art. 1344-1 du Code civil), même en présence d'une clause résolutoire. Ce délai est réduit à 6 mois maximum en cas de procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire du bailleur.
• Appel : le locataire peut faire appel du jugement dans un délai de 1 mois à compter de la signification. L'appel suspend l'exécution de l'expulsion.
• FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement) : le locataire peut demander une aide financière du FSL auprès du CCAS de sa mairie pour régler tout ou partie des impayés. L'attribution dépend des ressources du foyer. Le FSL peut également financer des dettes de charges et de factures d'énergie.
• CCAPEX : notifiée dès le commandement de payer, elle propose un accompagnement social et peut faciliter le relogement.
• Garantie Visale : si le locataire bénéficiait de la garantie Visale (Action Logement), celle-ci couvre les impayés de loyer jusqu'à 36 mensualités et jusqu'à 1 300 €/mois.

Coût de la procédure pour le propriétaire

Les frais de procédure d'expulsion sont à la charge du propriétaire (sauf si le jugement les met à la charge du locataire). Voici les coûts moyens :commandement de payer : 130 à 200 € TTC ; assignation (frais d'huissier) : 200 à 400 € ; frais d'avocat (facultatif) : 1 000 à 3 000 € ; commandement de quitter les lieux : 130 à 200 € ; expulsion avec force publique : 500 à 1 500 €. Coût total moyen : 2 000 à 5 000 €. Ces frais sont récupérables sur le locataire si le jugement le prévoit.

Cas particuliers : HLM, colocataires, époux séparés

Bail HLM : l'organisme HLM doit respecter la même procédure. le relogement est souvent facilité via le contingent préfectoral (25% des logements HLM réservés aux personnes prioritaires, dont les expulsés). Colocataires : si le bail est solidaire, le commandement de payer doit être signifié à chaque colocataire. Celui qui paie sa part n'est pas protégé si les autres ne paient pas — la clause de solidarité rend chaque colocataire responsable de l'intégralité du loyer. Époux/pacsés : le bail conjoint est résilié pour les deux époux, même si un seul est défaillant. L'époux séparé peut demander la continuation du bail à son seul profit.

Erreurs fréquentes et comment les éviter

Erreur 1 — Expulser sans jugement : un propriétaire ne peut JAMAIS expulser un locataire de lui-même, même avec clause résolutoire. L'article 414-1 du Code de procédure civile punit d'un an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende l'expulsion sans titre (expulsion sauvage). Erreur 2 — Ne pas respecter le délai de 2 mois du commandement : engager l'assignation avant la fin du délai de 2 mois rend la procédure nulle. Erreur 3 — Ignorer la CCAPEX : le commissaire de justice doit obligatoirement informer la CCAPEX. L'absence de cette notification peut entraîner la nullité de la procédure.

Recours en cas de procédure abusive

Si le locataire considère que la procédure est abusive (loyer déjà payé, erreur de montant, défaut de notification), il peut : 1) Contester le commandement de payer en saisissant le juge des référés pour obtenir la suspension de la procédure ; 2) Déposer une demande reconventionnelle lors de l'audience pour contester les montants réclamés ; 3) Saisir le Défenseur des droits en cas de discrimination ou de harcèlement. Délai pour contester : 1 mois à compter de la signification du jugement pour faire appel.