PARIS : David BENBASSAT : « Un printemps immobilier sous haute surveillance

Le marché immobilier parisien affiche un prix moyen de 10 450 €/m² en 2026 selon les données de la Direction Générale de l'Aménagement, du Logement et de la Nature (DGALN), avec des variations significatives entre arrondissements. Le 6ème arrondissement conserve la primeur avec 16 200 €/m² tandis que le 19ème arrondissement présente le prix le plus accessible à 8 900 €/m². Cette analyse s'appuie sur les chiffres actualisés de la Chambre des Notaires de Paris et du ministère de la Transition écologique. La bulle immobilière observée depuis 2020 montre un début de correction avec une baisse de 2,3% sur un an, phénomène principalement attribuable au renchérissement des taux d'emprunt et aux nouvelles réglementations environnementales. Les transactions se concentrent désormais sur les biens aux normes RT 2012 ou RE 2020, avec une décote moyenne de 15% pour les passoires thermiques classées F ou G depuis l'application du décret n°2021-19 du 12 janvier 2021.

David Benbassat, expert immobilier parisien depuis 25 ans, souligne la segmentation accrue du marché : « Les biens familiaux de 4 pièces et plus résistent mieux (-0,5%) que les studios et deux-pièces (-3,1%) qui subissent la concurrence de la périphérie ». Cette tendance s'explique par la généralisation du télétravail hybride qui réduit la nécessité de résider intra-muros. Les acheteurs recherchent désormais des surfaces supérieures à 70 m² avec espace extérieur, provoquant une valorisation des derniers étages avec terrasses et des rez-de-jardin préservés du bruit. L'Observatoire des loyers de l'AGENCE NATIONALE DE L'HABITAT (ANAH) note parallèlement une stabilisation des loyers à 29,5 €/m²/mois en moyenne, avec un taux de vacance commerciale remonté à 8,7% contre 6,2% en 2022.

Les dispositifs fiscaux restent déterminants pour les investisseurs. La loi Pinel est reconduite jusqu'au 31 décembre 2026 avec un plafond de loyer fixé à 17,43 €/m²/mois dans la zone Abis (Paris intra-muros) pour des ressources locatives ne dépassant pas 55 000 € pour une personne seule et 82 000 € pour un couple. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) maintient ses conditions d'éligibilité pour les primo-accédants avec des ressources plafonnées à 85 000 € pour un couple sans enfant à Paris. Le calcul précis du PTZ intègre désormais les performances énergétiques du logement, avec un bonus de 10 000 € pour les logements BBC.

La réglementation environnementale 2020 impacte significativement le marché neuf. Les promoteurs doivent respecter un plafond d'émissions de gaz à effet de serre de 4 kgCO2/m²/an et une consommation d'énergie primaire inférieure à 100 kWh/m²/an. Ces normes ajoutent en moyenne 8% au coût de construction mais permettent une réduction de 30% sur les factures énergétiques. Les notaires constatent une prime de 7 à 10% à la revente pour les logements RE 2020 par rapport aux normes précédentes. Les copropriétés doivent parallèlement réaliser leur audit énergétique avant octobre 2026 conformément à la loi ELAN, sous peine d'amende pouvant atteindre 7 500 €.

Les arrondissements de l'Est parisien (10ème, 11ème, 19ème, 20ème) concentrent 43% des transactions sous les 800 000 € grâce à la disponibilité de biens anciens rénovables. Le délai moyen de vente s'allonge à 72 jours contre 54 jours en 2022, avec des négociations atteignant 5,2% du prix initial. Les acheteurs étrangers représentent toujours 12% des acquisitions, principalement sur le luxe (budgets supérieurs à 2M€). La fiscalité de la pierre évolue avec la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales et le maintien de la flat tax à 30% sur les revenus locatifs. Les frais de notaire restent à 7,38% pour l'ancien et 2,5% pour le neuf, auxquels s'ajoutent les éventuels droits de mutation.