Droits sur l'installation de la fibre optique en 2026 : copropriété, bail et recours

Droit à la fibre optique : le cadre juridique en 2026

Depuis la loi n° 2016-1321 et la loi ÉLAN du 23 novembre 2018, tout occupant d'un immeuble — propriétaire ou locataire — a le droit de demander le raccordement à la fibre optique. Ce droit est garanti par l'article L33-6 du Code des postes et des communications électroniques. L'opérateur doit installer la fibre même si le syndic ou le propriétaire s'y oppose, sous réserve du respect des règles techniques applicables dans les parties communes.

Droit au raccordement : qui peut demander la fibre ?

Le droit au raccordement s'applique à tout occupant :

• Propriétaire occupant : vous pouvez demander le raccordement auprès de l'opérateur de votre choix sans autorisation préalable.
• Locataire : vous n'avez pas besoin de l'autorisation du bailleur pour demander la fibre (article 3 b de la loi du 6 juillet 1989). Le propriétaire ne peut pas s'y opposer.
• Copropriétaire bailleur : vous pouvez demander le raccordement pour votre locataire sans passer par l'assemblée générale.

L'opérateur doit réaliser le raccordement dans un délai de 6 mois à compter de la demande (délai ARCEP). Si l'immeuble n'est pas encore fibré, l'opérateur doit d'abord équiper l'immeuble en parties communes.

Procédure en copropriété : vote en AG et rôle du syndic

L'installation de la fibre dans les parties communes d'un immeuble en copropriété suit une procédure précise :

1. L'opérateur demande l'autorisation d'installer les câbles dans les parties communes au syndic, qui dispose de 3 mois pour répondre.
2. Si le syndic ne répond pas dans les 3 mois, l'autorisation est réputée accordée (article L7-1 du Code de la construction).
3. L'assemblée générale vote à la majorité de l'article 24 (majorité simple des voix des copropriétaires présents ou représentés) pour autoriser les travaux de passage de câbles.
4. Si l'AG refuse, l'opérateur peut demander au juge des référés l'autorisation d'installer la fibre malgré le refus, dès lors qu'un occupant a demandé le raccordement.

Le syndic ne peut pas bloquer l'installation de la fibre. Il peut seulement imposer des conditions techniques raisonnables (chemin des câbles, emplacement des équipements) et exiger la remise en état des parties communes après les travaux.

Droits du locataire : fibre sans autorisation du bailleur

Le locataire a le droit de demander la fibre sans l'autorisation du propriétaire. L'article 3 b de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ÉLAN) précise que le locataire peut faire installer la fibre optique dans le logement loué. Le propriétaire ne peut pas s'y opposer ni facturer les frais d'installation au locataire.

Le locataire doit informer le propriétaire de l'installation par lettre simple, mais cette information n'est pas une demande d'autorisation. L'opérateur réalise les travaux à ses frais et remet les lieux en état à la fin du bail si le locataire le demande.

Bâtiments neufs : obligation de pré-équipement

Depuis le 1er janvier 2016, tout bâtiment neuf ou faisant l'objet d'une rénovation lourde doit être pré-équipé en fibre optique (norme NF C 90-530). Cette obligation s'applique :

• Aux bâtiments neufs de plus de 12 logements
• Aux rénovations complètes de bâtiments existants
• Aux opérations de construction soumises à un permis de construire après le 1er janvier 2016

Le pré-équipement comprend le tirage des câbles dans les gaines techniques et l'installation de prises terminales optiques dans chaque logement. Le coût est intégré au prix de vente du logement.

Recours en cas de blocage

Si le syndic ou le propriétaire bloque l'installation, vous disposez de plusieurs recours :

• Médiation des communications électroniques : saisissez le médiateur via mediateur-telecom.fr (gratuit, délai de 2 mois). Le médiateur peut contraindre l'opérateur à réaliser les travaux.
• ARCEP : signalez le refus d'installation à l'ARCEP qui peut mettre en demeure l'opérateur de respecter ses obligations de raccordement.
• Référé au tribunal judiciaire : si l'AG refuse l'installation, l'opérateur ou l'occupant peut demander au juge des référés l'autorisation d'installer la fibre malgré le refus (article L7-1 du Code de la construction).
• Dépôt de plainte : si le syndic refuse délibérément de transmettre la demande d'installation aux copropriétaires, il commet une faute de gestion.

Cas particuliers

Monopropriété : si vous êtes l'unique propriétaire de l'immeuble, vous pouvez autoriser vous-même l'installation sans vote en AG.

Copropriété en difficulté : si la copropriété est en difficulté financière, l'opérateur peut financer les travaux de passage dans les parties communes. Le coût est ensuite mutualisé dans les charges de copropriété.

Zones AMII : dans les zones d'appel à manifestations d'intention d'investissement (AMII), les opérateurs privés ne sont pas tenus de fibrer l'immeuble. L'initiative revient alors aux collectivités locales via les réseaux d'initiative publique (RIP).