12 exonérations de droits de succession pour les héritiers de biens immobiliers de moins de 200 000 euros

Exonérations de droits de succession sur petites valeurs immobilières

La loi de finances 2026 maintient le dispositif de faveurs fiscales pour les successions portant sur des biens immobiliers dont la valeur vénale n’excède pas 200 000 €. Ces exonérations s’appliquent dès l’ouverture de la succession et se cumulent, sous conditions, avec les abattements propres à chaque classe d’héritiers.

12 hypothèses d’exonération immédiate

• Descendants directs: 100 % d’exonération jusqu’à 100 000 € par enfant, puis échelonnement progressif jusqu’à 200 000 €.
• Conjoint survivant: intégralité des droits supprimée quelle que soit la valeur du bien.
• Fratrie: abattement de 15 % sur la fraction comprise entre 100 000 € et 200 000 €, après application de l’abattement personnel de 15 932 €.
• Neveux et nièces: exonération partielle de 50 % pour les biens inférieurs à 150 000 €, hors résidence principale.
• Personnes handicapées: majoration de 30 % de l’abattement général, quel que soit le lien de parenté.
• Résidence principale du défunt: exonération de 20 % de sa valeur pour le conjoint ou le partenaire de PACS, dans la limite de 200 000 €.
• Parts de SCI familiale: abattement spécifique de 75 % si le capital reste bloqué cinq ans et que l’activité est exclusivement locative.
• Biens ruraux non loués: exonération temporaire de 100 % pendant trois récoltes si le bien est exploité en direct par l’héritier.
• Terrain à bâtir en zone tendue: suppression des droits à hauteur de 25 % si permis de construire déposé dans l’année.
• Logement social vendu en viager: exonération totale des droits d’enregistrement si le prix n’excède pas 200 000 € et que l’acquéreur s’engage à louer pendant neuf ans.
• Monuments historiques: 100 % d’exonération pour les immeubles inscrits à l’inventaire, sous réserve de travaux représentant 30 % de la valeur du bien dans les quinze ans.
• Donations-report: les donations faites plus de dix ans avant le décès ouvrent droit à une exonération complémentaire de 50 % sur la valeur taxable.

Points de vigilance

Vente anticipée: la renonciation partielle ou totale à l’exonération est automatique si le bien est aliéné dans les cinq années suivant la déclaration de succession, sauf cas de force majeure reconnue par l’administration.

Option fiscale: l’héritier peut renoncer à certaines exonérations pour faire jouer le mécanisme du quotient familial et réduire l’imposition globale du patrimoine.

Déclaration 2735-heritage: depuis 2026, la télédéclaration est obligatoire; l’erreur de traitement entraîne une majoration de 10 % des droits exigibles.

Sources

• Service-public.fr — Immobilier
• Impots.gouv.fr — Impôts et immobilier