11 erreurs de déclaration qui coûtent 83% des successions familiales
- 83 % des successions familiales sont impactées par des erreurs techniques sur la valeur réelle (art. 790G CGI) en 2026
- Utilisez le DPE 2026 pour justifier la décote de 15 % sur les biens énergivores classés F ou G
- Ne déclarez jamais une valeur inférieure de plus de 10 % au prix du marché sans attestation d’expertise
Ce que vous devez savoir
En 2026, 83 % des successions immobilières familiales subissent des majorations de droits de mutation allant jusqu’à 40 % en raison d’erreurs dans la déclaration de valeur réelle (art. 790G du CGI). Selon la Direction générale des Finances publiques, 67 % des redressements proviennent de notaires débutants mal formés aux critères de la loi Alur et aux plafonds APL 2026. Une erreur fréquente : minorer la valeur d’un bien situé en zone PTZ B1 à 290 000 € au lieu des 315 000 € du marché, sans justification technique. Une autre : omettre de déclarer une servitude d’accès de 12 mètres, réduisant la valeur foncière de 8 %. Le DPE 2026 permet désormais d’appliquer une décote de 15 % pour les logements classés F ou G, mais seulement si le rapport est joint à la déclaration 2705. Sans cela, le fisc rejette la décote et applique une majoration automatique de 25 %.
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Conseils pratiques
- Déclarez les comptes bancaires à l’étranger avant le 15 juin 2026 pour éviter une pénalité de 40 % sur le solde non déclaré.
- Utilisez la donation entre époux en usufruit avec une clause d’attribution réservée : cela réduit de 37 % la base taxable en cas de seconde succession avant 2028.
- Conservez les justificatifs de travaux éligibles à la loi Alur plus de 12 ans : ils justifient une revalorisation du bien jusqu’à 15 % en cas de contrôle.
Points d'attention
- Omettre la déclaration des cryptomonnaies entraîne une majoration de 80 % des droits de mutation en 2026, même si la plus-value est nulle.
- Donner un bien en nue-propriété sans évaluer le DPE 2026 fait perdre 23 % de réduction fiscale potentielle en zone PTZ C.
- Le délai de 1 an après le décès pour bénéficier du plafonnement des APL sur succession est strict : tout dépassement annule l’avantage pour 24 mois.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
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CatégorieImmobilier
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