- Seuil d'imposition IFI 2026 : 1 350 000 € de patrimoine immobilier net
- Déclaration obligatoire avant le 15 juin 2026 pour les redevables
- Exonération principale résidence sous conditions de valeur
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) s'applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1 350 000 € au 1er janvier 2026, avec une déclaration obligatoire à déposer avant le 15 juin 2026 via le cerfa n°2746-SD sur impots.gouv.fr. La valeur des biens immobiliers s'entend hors droits d'enregistrement et frais d'acquisition, calculée sur la base de la valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition. Les biens professionnels exonérés comprennent les actifs affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale à titre principal, sous réserve de justification auprès des services fiscaux. Les propriétaires doivent déclarer l'intégralité de leurs biens immobiliers situés en France et à l'étranger, y compris les droits réels immobiliers et les parts de sociétés à prépondérance immobilière détenues à plus de 10%. La résidence principale bénéficie d'une exonération de 30% de sa valeur nette, plafonnée à 100 000 € pour les contribuables dont les revenus n'excèdent pas 25 000 € par part fiscale. Les biens ruraux donnés à bail à long terme bénéficient d'une exonération spécifique sous condition d'exploitation effective pendant au moins 5 ans. Les contribuables doivent joindre à leur déclaration les justificatifs de valeur pour les biens immobiliers non cotés, notamment les expertises datant de moins de 3 ans pour les propriétés exceptionnelles. Le calcul de l'impôt suit un barème progressif de 0,5% à 1,5% appliqué sur la fraction du patrimoine net taxable excédant 800 000 € après abattements. Les omissions déclaratives exposent à une majoration de 10% par année de retard, avec possibilité de régularisation spontanée avant contrôle. Les services fiscaux vérifient systématiquement la cohérence des déclarations avec les actes notariés et les déclarations de successions antérieures.
Étapes à suivre
Évaluation précise de votre patrimoine immobilier net
Évaluez chaque bien immobilier au 1er janvier 2026 selon sa valeur vénale réelle, hors charges et dettes. Pour les biens professionnels, consultez le BOFiP-IF pour les méthodes d'évaluation agréées. Les immeubles bâtis se valorisent par comparaison avec le marché local ou par expertise certifiée CMAP. Les terrains non bâtis s'évaluent selon le prix du marché au mètre carré, documenté par des actes de vente récents. Les parts de SCI immobilières nécessitent une évaluation des actifs nets de la société. Totalisez l'ensemble pour vérifier le dépassement du seuil de 1 350 000 €. Conservez toutes les justifications d'évaluation pendant 6 ans.
Identification des exonérations applicables
Vérifiez l'éligibilité à l'exonération de la résidence principale : le bien doit être effectivement occupé comme habitation principale au 1er janvier 2026, avec justificatif de domiciliation. Pour les biens professionnels, exigez un certificat du comptable attestant l'affectation à l'activité professionnelle. Les biens ruraux sous bail long terme (>18 ans) nécessitent un contrat enregistré et une attestation d'exploitation. Les monuments historiques classés bénéficient d'une exonération sous condition d'ouverture au public 50 jours par an. Rassemblez les documents probants : titre de propriété, contrat de bail, attestation fiscale professionnelle, justificatif de domicile. Déposez les demandes d'exonération avant le 15 juin 2026.
Remplissage de la déclaration n°2746-SD
Téléchargez le formulaire 2746-SD sur impots.gouv.fr. Complétez la section 1 avec l'identification du redevable et le nombre de parts fiscales. Dans la section 2, détailz chaque bien immobilier : adresse, nature, valeur vénale, charges déductibles. Pour les biens en indivision, précisez la quote-part détenue. Dans la section 3, reportez le montant des exonérations avec référence aux articles correspondants du CGI. Calculer le patrimoine net taxable en soustrayant les dettes liées à l'acquisition et à la conservation des biens. Signez électroniquement ou physiquement la déclaration. En cas de première déclaration, joignez une lettre explicative avec l'historique des acquisitions.
Calcul de l'impôt et barèmes applicables
Appliquez le barème progressif 2026 : 0,5% pour la fraction de patrimoine entre 800 000 € et 1 300 000 €, 0,7% entre 1 300 000 € et 2 570 000 €, 1% entre 2 570 000 € et 5 000 000 €, 1,25% entre 5 000 000 € et 10 000 000 €, et 1,5% au-delà de 10 000 000 €. Pour un patrimoine net taxable de 2 000 000 €, le calcul est : (1 300 000 - 800 000) × 0,5% = 2 500 € + (2 000 000 - 1 300 000) × 0,7% = 4 900 €, soit 7 400 € d'IFI. Les contribuables domiciliés en France bénéficient d'un plafonnement limitant l'impôt à 75% des revenus de l'année N-1. Déclarez les revenus 2025 dans la section 4 du formulaire.
Vérification et dépôt avant contrôle
Vérifiez l'exactitude des valeurs déclarées par rapport aux actes notariés et aux expertises. Contrôlez la cohérence avec les déclarations précédentes pour éviter les redressements pour omission. Pour les biens détenus via des sociétés étrangères, déclarez la valeur réelle des actifs immobiliers français. Déposez la déclaration avant le 15 juin 2026 en ligne sur impots.gouv.fr ou par courrier recommandé à votre service des impôts des particuliers. En cas de découverte d'erreur, déposez une déclaration rectificative avant tout contrôle. Conservez l'accusé de réception et tous les justificatifs pendant 6 ans. Répondez sous 30 jours à toute demande de justification des services fiscaux.
Conseils pratiques
- Consultez les valeurs référence publiées par la DGFiP pour les biens comparables
- Négociez une expertise contradictoire en cas de désaccord avec l'administration
- Déclarez les travaux de conservation comme charges déductibles avec factures
Points d'attention
- L'omission d'un bien immobilier expose à une majoration de 80% du droit éludé
- Les valeurs déclarées inférieures de 30% au marché déclenchent un contrôle automatique
- Les sociétés étrangères détentrices de biens français doivent être déclarées sous peine de pénalités
Questions fréquentes
Quelle valeur déclarer pour un appartement à Paris acquis 800 000 € en 2020 ?
Déclarez la valeur vénale au 1er janvier 2026, estimée par comparaison avec le marché parisien. Consultez les prix au m² du notaire de Paris et les ventes récentes dans l'immeuble. Pour un appartement de 60 m² dans le 16e arrondissement, la valeur 2026 est d'environ 12 000 €/m² soit 720 000 €. Joignez une estimation agréée si la valeur excède 1 000 000 €.
Comment déclarer une SCI familiale détenant un immeuble de rapport ?
Déclarez la valeur de vos parts proportionnellement à l'actif net de la SCI. Exigez le bilan fiscal de la société au 1er janvier 2026. Pour une SCI détenant un immeuble valué 2 000 000 € avec 500 000 € de dettes, l'actif net est 1 500 000 €. Si vous détenez 50% des parts, déclarez 750 000 €. Joignez le bilan et les statuts certifiés.
Quel délai pour répondre à un contrôle IFI sur la valeur d'un château ?
Vous disposez de 30 jours pour produire une expertise contradictoire en cas de redressement proposé. L'administration accepte les expertises datant de moins de 3 ans réalisées par un expert agréé CMAP. En cas de désaccord, saisissez la commission départementale des impôts directs dans les 60 jours. Les valeurs des châteaux s'établissent sur critères historiques, surface et état.
Que faire en cas d'oubli d'une donation immobilière dans la déclaration ?
Déposez une déclaration rectificative immédiate avant tout contrôle pour éviter les majorations. Régularisez avec le formulaire 2746-SD corrigé et une lettre explicative. Pour une donation omise de 500 000 €, l'impôt supplémentaire serait d'environ 2 500 € plus 10% de pénalités si régularisation spontanée. Après contrôle, les pénalités atteignent 40%.
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