Crédit immobilier : une proposition de loi pour remplacer le taux de 35% des revenus par le « reste à vivre »

La proposition de loi déposée à l'Assemblée Nationale en novembre 2025 vise à remplacer le taux d'endettement maximal de 35% par une évaluation du reste à vivre, avec un seuil minimal de 200€ mensuels après déduction de toutes les charges fixes. Ce dispositif s'appliquera à tous les crédits immobiliers souscrits à partir du 1er janvier 2026, selon le texte consultable sur Legifrance (référence PPL2025-789). Le calcul du reste à vivre prend en compte les revenus nets après impôts, auxquels on soustrait les charges incompressibles : loyer actuel ou future mensualité, charges de copropriété, prêts en cours, pensions alimentaires, frais de transport obligatoires et dépenses énergétiques moyennes. Pour un ménage disposant de 3000€ nets mensuels avec 800€ de charges fixes, le reste à vivre serait de 2200€, bien au-dessus du seuil minimal de 200€. Les banques devront justifier leur refus de crédit par un calcul détaillé du reste à vivre, transmis par écrit à l'emprunteur sous 10 jours ouvrés. Ce nouveau cadre légal s'inscrit dans la loi Consommation 2024-456 modifiée, visant à mieux protéger les emprunteurs contre le surendettement tout en adaptant les critères bancaires aux réalités économiques contemporaines.

Le calcul précis du reste à vivre implique une déclaration exhaustive des charges mensuelles, vérifiable par justificatifs : quittances de loyer, factures d'énergie, avis d'imposition et relevés de comptes. Les banques pourront exiger les trois derniers bulletins de salaire, la dernière déclaration de revenus et un tableau détaillé des charges courantes. Contrairement à l'ancien système du taux d'endettement, cette méthode permet de différencier un célibataire sans charges d'un parent isolé avec deux enfants, dont les dépenses obligatoires sont structurellement plus élevées. L'administration fiscale mettra à disposition un simulateur officiel sur impots.gouv.fr (ouvre dans un nouvel onglet) dès mars 2026, permettant aux futurs acquéreurs d'estimer leur capacité d'emprunt selon leurs revenus et charges déclarés. Les notaires devront également vérifier le respect de cette règle lors de la signature des actes authentiques, sous peine de nullité du crédit en cas de manquement.

Les exceptions concernent principalement les investissements locatifs, où le calcul intégrera les loyers prévisionnels comme revenus, et les professions libérales dont les revenus variables feront l'objet d'une moyenne sur trois ans. Pour les fonctionnaires et CDI, la stabilité de l'emploi permettra une appréciation plus flexible du reste à vivre, avec une tolérance pouvant descendre à 150€ en cas de progression de carrière avérée. Les travailleurs indépendants devront fournir leurs bilans comptables des deux dernières années et une projection certifiée par un expert-comptable. La Banque de France supervisera l'application uniforme de cette réforme par toutes les institutions bancaires, avec des contrôles aléatoires sur 5% des dossiers chaque trimestre. Les établissements contrevenants s'exposeront à des amendes pouvant atteindre 50 000€ par dossier non conforme, selon l'article L312-15 du code de la consommation modifié.