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- Déclaration obligatoire revenus fonciers suédois au régime micro-foncier (abattement 30%) ou réel
- Imposition en France selon traité franco-suédois contre double imposition
- TVA suédoise à 25% pour locations meublées avec seuil à 320 000 couronnes (30 000€)
Introduction
Une Société en Commandite Simple (SCS) détenant un bien immobilier à Helsingborg doit déclarer ses revenus locatifs en France et en Suède, avec une imposition principale en France selon l'article 6 du traité franco-suédois du 13 septembre 1991 contre la double imposition. Les loyers perçus sont soumis à l'impôt sur le revenu dans l'État de situation du bien (Suède), mais la France accorde un crédit d'impôt équivalent à l'impôt suédois payé. Pour 2026, le barème suédois de l'impôt sur le revenu des non-résidents s'applique: 20% sur la base imposable après déduction des charges. La SLP doit produire la déclaration n°2072-FC-SD en France avant le 30 avril 2026 pour les revenus 2025, et la déclaration K4 en Suède auprès de Skatteverket (administration fiscale suédoise) avant le 2 mai 2026. Les charges déductibles incluent les intérêts d'emprunt, les taxes foncières (fastighetsavgift), les frais de gestion (5% minimum), et les travaux de réparation. Le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%) s'applique si les recettes brutes n'excèdent pas 15 000€, sinon le régime réel est obligatoire. Exemple concret: pour des loyers annuels de 25 000€ avec charges déductibles de 8 000€, l'assiette imposable en France est de 17 500€ en micro-foncier (25 000€ × 70%) ou 17 000€ en réel (25 000€ - 8 000€), avec crédit d'impôt pour l'impôt suédois payé (environ 3 400€). Les dividendes distribués aux commanditaires sont soumis à l'impôt sur le revenu en France après imputation de l'impôt suédois. La TVA suédoise (moms) à 25% s'applique aux locations meublées si le chiffre d'affaires dépasse 320 000 couronnes suédoises (environ 30 000€), avec obligation d'immatriculation au registre de la TVA suédoise (F-tax). La taxe sur la fortune immobilière (IFI) en France concerne les biens détenus directement si la valeur nette taxable excède 1 300 000€, mais les SLP sont généralement exclues si les biens sont détenus via la société. La déclaration IFI 2725 doit être déposée avant le 15 juin 2026. Les plus-values à la revente sont imposables en Suède à 22% pour les sociétés, avec report d'imposition en France via crédit d'impôt. Les documents requis incluent le contrat de location, les factures de charges, le titre de propriété (fastighetsboken), et l'attestation de paiement des impôts suédois (taxeringskalender).
Sources
- Service-public.fr — Immobilier: achat, vente et location
- Service-public.fr — Taxe foncière
- Service-public.fr — Pinel et dispositifs fiscaux immobiliers
Exemple concret : chiffres clés
Cas pratique pour un appartement de 65 m² à lyon (zone B1) : loyer moyen de marché 850 €/mois. Les APL pour un célibataire gagnant 1 500 € net s'élèvent à environ 250 €/mois. Le loyer résiduel est donc de 600 €/mois. En zone tendue, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l'indice ILC publié chaque trimestre par l'INSEE.
Étapes à suivre5
Identification des obligations fiscales en Suède
La SLP doit s'immatriculer au registre des sociétés suédois (Bolagsverket) et obtenir un numéro d'identification fiscale (organisationsnummer) auprès de Skatteverket. L'impôt sur les sociétés suédois est de 20,6% en 2026 sur les bénéfices immobiliers. Les revenus locatifs sont déclarés via le formulaire K4 pour les non-résidents, avec un délai de dépôt le 2 mai 2026 pour l'année fiscale 2025. Les charges déductibles comprennent les intérêts d'emprunt (taux moyen suédois 4,5% en 2026), la taxe foncière (fastighetsavgift) calculée sur 0,75% de la valeur taxable du bien, et les frais de gestion (minimum 5% des recettes brutes). Source : Skatteverket.se
Déclaration française des revenus fonciers suédois
Dépôt de la déclaration n°2072-FC-SD avant le 30 avril 2026 pour les revenus 2025, avec annexe n°2044 pour le régime micro-foncier (seuil à 15 000€ de recettes brutes) ou n°2042 pour le régime réel. Joindre le certificat de fiscalité suédoise (taxeringskalender) prouvant le paiement de l'impôt local. Le crédit d'impôt français équivaut au montant de l'impôt suédois payé, plafonné à l'impôt français dû. Délai de traitement : 3 mois après dépôt. Documents requis : relevés bancaires suédois, contrats de location traduits, factures de charges. Source : impots.gouv.fr
Gestion de la TVA suédoise pour locations meublées
Immatriculation obligatoire au registre de la TVA suédoise (F-tax) si chiffre d'affaires dépasse 320 000 SEK (30 000€). ratio de TVA à 25% applicable sur les loyers, avec déclaration trimestrielle (momsdeklaration) à déposer avant le 12 du mois suivant le trimestre. Droit à déduction de la TVA sur les achats liés à l'activité (travaux, équipements). Sanctions pour retard : majoration de 10% de l'impôt dû. Exemption possible pour les locations nues. Source : Skatteverket.se
Optimisation fiscale et conventions internationales
Application de l'article 6 du traité franco-suédois : imposition principale en France avec crédit d'impôt pour éviter la double imposition. Possibilité d'option pour le régime réel si charges déductibles dépassent 30% des recettes. Déduction des frais de gestion à distance (forfait de 5% minimum). Exonération de TFU en Suède pour les sociétés non-résidentes. Barème d'imposition 2026 : tranche marginale à 20% en Suède pour les non-résidents, progressif jusqu à 45% en France. Source : legifrance.gouv.fr (traité n°91-1113)
Contrôles fiscaux et recours
Risque de contrôle simultané France-Suède via échange automatique d'informations (DIRCE). Conservation des documents pendant 6 ans (10 ans pour actes authentiques). Recours en cas de double imposition : demande de procédure amiable auprès de la direction générale des Finances publiques française dans un délai de 3 ans. Sanctions pour omission déclarative : 10% des montants non déclarés en France, 40% en Suède. Consultation obligatoire d'un expert-comptable trilingue certifié. Source : impots.gouv.fr (BOI-LIV-100-10)
Conseils pratiques
- Consulter un conseil fiscal franco-suédois avant acquisition - Source: expert-comptable.org
- Négocier un prêt hypothécaire suédois pour déduction des intérêts (taux 4,5% en 2026)
- Vérifier la valeur cadastrale suédoise (taxeringsvärde) pour calcul exact des impôts locaux
Points d'attention
- Double imposition possible en cas de mauvaise application du traité franco-suédois
- Sanctions pénales pour défaut d'immatriculation au registre des sociétés suédois
Questions fréquentes3
Quel impôt payer sur la vente d'un bien immobilier à Helsingborg par une SLP ?
Imposition en Suède à 22% sur la plus-value après abattement pour durée de détention (2% par année au-delà de 2 ans, exonération après 22 ans). Crédit d'impôt équivalent en France. Délai de déclaration : 30 jours après la vente. Source : Skatteverket.se
Comment déclarer les charges de réparation d'un appartement à Helsingborg ?
Déduction intégrale des frais de réparation sur justificatifs (factures traduites). Forfait de 5% pour frais de gestion si absence de décomptes détaillés. Seuil de déductibilité : 15% du loyer annuel par élément. Source : impots.gouv.fr
Quel délai pour obtenir le numéro d'identification fiscale suédois ?
Délai moyen de 4 semaines après dépôt du dossier complet auprès de Skatteverket. Documents requis : statuts de la SLP traduits, procès-verbal de nomination du gérant, passeport. Coût : 900 couronnes suédoises (80€). Source : bolagsverket.se
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