Règle des 35% d'endettement vs reste à vivre 2026 : comment calculer votre capacité d'emprunt immobilier

Étapes à suivre

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   Étape 1 : Calculer vos revenus nets mensuels

   Listez l'ensemble de vos revenus nets après impôt : salaires (bulletins de paie sur 3 mois), pensions, allocations familiales si stables, revenus locatifs nets de charges et impôts. Pour les revenus variables (commerçants, indépendants), prenez la moyenne des trois dernières années en vous basant sur vos déclarations fiscales (impots.gouv.fr). Additionnez ces montants pour obtenir le revenu net global mensuel. Exemple : un couple avec deux salaires nets de 2 000 € et 1 800 €, plus 200 € d'allocations = 4 000 € de revenus mensuels.

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   Étape 2 : Lister toutes vos charges mensuelles

   Recensez toutes les charges fixes : crédits en cours (prêt auto, consommation, immobilier), loyers, pensions alimentaires versées, charges condominiales fixes, impôts récurrents (taxe d'habitation si applicable). Pour les crédits, utilisez les échéances indiquées sur vos relevés bancaires. Additionnez ces charges pour obtenir le total des déductions mensuelles. Exemple : 500 € de crédit auto + 200 € de pension alimentaire = 700 € de charges. Les documents requis : relevés bancaires sur 3 mois, avis d'imposition, contrats de crédit.

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   Étape 3 : Calculer le reste à vivre et le taux d'endettement

   Soustrayez le total des charges du total des revenus nets : cela donne votre reste à vivre actuel. Calculez ensuite le taux d'endettement : (charges mensuelles / revenus nets) x 100. Comparez votre reste à vivre aux minima 2026 : 1 000 € (personne seule), 1 500 € (couple), 1 800 € (couple + 2 enfants). Si votre reste à vivre dépasse le minimum et que votre taux d'endettement est inférieur à 45%, votre capacité d'emprunt est positive. Exemple : revenus 4 000 € - charges 700 € = reste à vivre 3 300 € (au-dessus du minimum couple). Taux d'endettement : (700/4000)x100 = 17,5%.

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   Étape 4 : Estimer la mensualité maximale acceptable

   Votre mensualité maximale = revenus nets - charges existantes - reste à vivre minimum. Reprenez l'exemple : 4 000 € - 700 € - 1 800 € = 1 500 € de mensualité maximale théorique. Cependant, les banques appliquent un taux d'usure (4,86% pour les prêts ≥20 ans en mars 2026, chiffre Banque de France) qui limite le montant empruntable. Utilisez un simulateur de crédit en ligne certifié (banque-france.fr) pour vérifier la cohérence. Les exceptions : projets en zone tendue, prêts aidés (PTZ, Pass-Foncier) peuvent bénéficier de conditions assouplies sous conditions de ressources (anil.fr).

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   Étape 5 : Optimiser votre dossier avant demande

   Réduisez vos charges existantes : remboursez par anticipation les crédits consommation, évitez nouveaux engagements 6 mois avant demande. Augmentez votre apport personnel (épargne régulière, vente d'actifs). Stabilisez vos revenus : CDI de plus de 2 ans, complétez vos déclarations fiscales. Pour les indépendants, waitre trois bilans positifs consécutifs. Pièges à éviter : sous-estimer les charges futures (assurance, taxe foncière), surestimer les revenus variables. En cas de refus, vous pouvez saisir la médiation du crédit (Banque de France) ou consulter un courtier certifié ORIAS.