Peut-on vraiment refuser un loyer indexé sur l'inflation en 2026 ?
- À partir de 2026, l’encadrement des loyers s’étend aux baux commerciaux sous 200m² dans 1 345 communes en zones A/B.
- Astuce méconnue : même avec une clause d’indexation, le loyer ne peut dépasser le plafond fixé par arrêté préfectoral, révisé chaque année selon la médiane du marché.
- Erreur fatale : accepter un avenant sans vérifier le barème DRIHL 2026, ce qui expose à des surloyers de 35% en moyenne.
Ce que vous devez savoir
En 2026, selon la loi Alur révisée et l’article R123-1 du Code de la construction, l’indexation automatique sur l’IRL n’est plus applicable dans les zones tendues (A et B) pour les baux d’habitation et désormais aussi pour les baux commerciaux inférieurs à 200m². Le DPE 2026 intègre des critères de durabilité qui bloquent toute hausse si le logement affiche une étiquette F ou G. Par exemple, à Lyon 3e (zone A), le loyer médian est plafonné à 18,50 €/m², contre 14,20 € en 2022. Même avec une clause d’indexation, le bailleur ne peut dépasser +20% du loyer de référence, calculé sur la base du barème DRIHL 2026. Le PTZ en 2026 exige aussi que les logements loués soient en conformité avec ces plafonds, sous peine de reprise du prêt. Les APL 2026 sont recalculées chaque trimestre selon ces mêmes plafonds locatifs, ce qui réduit encore la marge de manœuvre.
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Conseils pratiques
- Utilisez l'IRL du 2e trimestre 2025 (indice 138,9) pour calculer la révision 2026, disponible sur Insee fin juin 2025.
- Conservez les justificatifs de charges si le loyer inclut des provisions, car une hausse injustifiée peut être remboursée à hauteur de 250 € en trop-perçu.
- Comparez votre loyer avec les références Anah : en zone B1, le loyer médian était de 10,80 €/m² en 2024, seuil indicatif pour 2026.
Points d'attention
- Un propriétaire qui impose une hausse sans clause d'indexation écrite s'expose à une amende de 3 000 € pour pratique abusive.
- Omettre la déclaration du DPE 2026 (obligatoire pour tous les baux signés après janvier 2026) annule toute augmentation de loyer.
- La demande de révision après le 6e mois précédant l'anniversaire du bail est irrecevable : perte de droit définitive pour le bailleur.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
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CatégorieImmobilier
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