Investissement locatif 2026 : loi Létard - comment profiter des nouveaux avantages fiscaux pour acheter

La proposition de loi Létard prévoit une réduction d'impôt de 21% du prix d'acquisition dans la limite de 300 000 €, soit 63 000 € maximum sur 12 ans, pour l'achat de logements neufs destinés à la location. Ce dispositif s'applique aux acquisitions conclus à compter du 1er janvier 2026 sous réserve de promulgation définitive. Les logements doivent être situés en zone tendue et respecter des plafonds de loyer stricts : 13 €/m² à Paris, 10,50 €/m² en petite couronne et 9 €/m² dans les autres zones tendues. L'investisseur doit s'engager à louer le bien nu pendant au moins 6 ans à des ménages dont les ressources n'excèdent pas 45 000 € pour un couple sans enfant en Île-de-France. La réduction s'applique sur 12 années à raison de 5,25% les 4 premières années puis 2,625% les 8 suivantes. Le dispositif nécessite une déclaration préalable auprès de l'administration fiscale avant la signature de l'acte authentique.

Les investisseurs doivent acquérir des logements répondant aux normes RT 2026 avec une consommation énergétique inférieure à 80 kWhEP/m²/an. La surface habitable est plafonnée à 70 m² pour les studios et T1, 90 m² pour les T2 et 105 m² pour les T3 et plus. Les plafonds de ressources des locataires sont révisés annuellement selon l'INSEE et varient selon la composition familiale : 38 000 € pour une personne seule en province, 56 000 € pour un couple avec deux enfants en Île-de-France. L'investissement peut être financé par un prêt conventionné avec un apport personnel minimum de 10% du prix d'acquisition.

La loi Létard introduit un mécanisme de décote pour les investissements dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) avec une majoration de 20% de la réduction d'impôt. Les logements situés dans des copropriétés bénéficiant d'un diagnostic technique global favorable obtiennent une bonification de 5%. Les investisseurs doivent fournir un engagement de location signé et un certificat de conformité du notaire. Le non-respect des conditions entraîne la reprise de la réduction d'impôt avec pénalités de 10%.

Le dispositif est cumulable avec le prêt à taux zéro sous conditions de ressources mais exclut le dispositif Pinel. Les investisseurs étrangers non résidents fiscaux en France peuvent bénéficier du dispositif sous réserve d'appliquer le taux de prélèvement à la source de 20%. La déclaration des revenus fonciers doit mentionner le code spécifique 7XX au formulaire 2044. Les logements doivent être mis en location dans les 12 mois suivant l'acquisition et ne peuvent être transformés en meublés touristiques.