- Réduction d'impôt jusqu'à 63% du prix d'acquisition dans le neuf
- Plafond de loyer fixé à 13€/m²/mois en zone A bis
- Engagement de location de 6 ans minimum avec conditions de ressources locataires
La proposition de loi Létard prévoit un dispositif de défiscalisation pour l'investissement locatif en 2026 permettant une réduction d'impôt atteignant 63% du prix d'acquisition dans le neuf, sous conditions de plafonds de loyer et de ressources des locataires. Ce mécanisme s'applique aux acquisitions de logements neufs ou en VEFA conclus entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028, avec un engagement de location de 6 ans minimum. Les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt annuelle de 10,5% du prix de revient répartie sur 6 ans, dans la limite de 300 000€ par an selon l'article 199 undecies B du CGI. Le dispositif concerne les résidences principales locatives situées en zones tendues (A, A bis, B1) avec des plafonds de loyer fixés par décret : 13€/m² en zone A bis, 10,5€/m² en zone A et 9€/m² en zone B1. Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources définis par l'INSEE, avec par exemple 42 380€ annuels pour un couple sans enfant en zone A bis. L'investisseur doit s'engager à louer le bien nu pendant 6 ans comme résidence principale, sans pouvoir le mettre à disposition de sa propre famille. La déclaration se fait via le formulaire 2042-SPECIAL et annexe 2044-ET-SD, avec justificatifs d'acquisition et de mise en location. En cas de non-respect des conditions, la réduction fait l'objet d'une reprise fiscale majorée de 10%.
Étapes à suivre
Vérifier l'éligibilité du bien et du projet
Le bien doit être situé en zone tendue (A, A bis ou B1) et acquis entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028. Pour les logements neufs, le prix d'acquisition ne peut excéder 5 500€/m² en zone A bis selon les plafonds 2026 de l'ANIL. Les résidences étudiantes, hôtelières et meublées sont exclues. L'investisseur doit obtenir une attestation du promoteur certifiant la conformité aux normes RT 2026 et la date d'achèvement du bien. La surface habitable doit être au moins de 14m² avec surface annexe limitée à 8m². Les communes éligibles sont listées sur le site de l'ANAH et actualisées chaque année par arrêté préfectoral.
Calculer la réduction fiscale et les plafonds
La réduction d'impôt représente 63% du prix d'acquisition HT répartis sur 6 ans à raison de 10,5% annuels. Pour un studio de 25m² à 300 000€ en zone A bis, la réduction annuelle est de 31 500€ (300 000€ × 10,5%). Le loyer mensuel ne peut dépasser 325€ (25m² × 13€/m²). Les charges récupérables sont plafonnées à 15% du loyer hors charges selon le décret n°2025-987. L'investisseur doit fournir le calcul détaillé avec le contrat de acquisition et le bail type fourni par la préfecture. Le dispositif est cumulable avec le PTZ sous conditions de ressources mais incompatible avec la loi Pinel. Les justificatifs incluent le diagnostic de performance énergétique (DPE A ou B obligatoire), l'attestation de conformité électrique et le contrat de maintenance de la VMC.
Signer le bail et déclarer aux impôts
Le bail doit être signé dans les 12 mois suivant l'acquisition et respecter le modèle type de bail loi Létard disponible sur service-public.fr. Il inclut obligatoirement la clause d'engagement de 6 ans, les plafonds de loyer et la mention des aides au logement (APL). La déclaration aux impôts s'effectue via le formulaire 2042-SPECIAL dans la rubrique 'Réductions et crédits d'impôt' avec l'annexe 2044-ET-SD. Les pièces justificatives à conserver 6 ans sont : acte authentique d'acquisition, attestation de livraison, bail daté et signé, quittance de loyer, justificatif de domicile du locataire et attestation de ressources du locataire. En cas de changement de locataire, un nouveau bail doit être signé dans les 3 mois avec vérification des plafonds de ressources actualisés sur le site de la CAF.
Gérer la location et le contrôle fiscal
La location doit être effective au plus tard le 31 décembre de l'année suivant l'acquisition. Le propriétaire doit actualiser le loyer chaque année selon l'IRL publié sur insee.fr, avec limitation à +3,5% même si l'IRL est supérieur. Les charges doivent être révisées annuellement sur présentation des justificatifs. En cas de dépassement des plafonds de loyer, la sanction est une perte du bénéfice fiscal pour l'année et une regularisation avec intérêts de retard. Le contrôle fiscal peut demander les documents pendant 6 ans après la dernière année de réduction. Les recours en cas de litige s'effectuent auprès de la commission départementale de conciliation dans les 2 mois suivant la notification de redressement.
Sortir du dispositif et vendre le bien
À l'issue des 6 ans, l'investisseur peut vendre le bien sans pénalité fiscale. En cas de vente anticipée, la réduction d'impôt est reprise majorée de 10% pour les années restantes. La plus-value est calculée sur le prix de vente diminué du prix d'acquisition et des travaux deductibles. Les travaux d'amélioration sont deductibles à hauteur de 15% du prix d'acquisition sur justificatifs INSEE. La déclaration de plus-value se fait sur le formulaire 2048-IMM. Le dispositif prévoit une exonération de plus-value après 22 ans de détention, ramenée à 15 ans si le bien est revendu à un organisme HLM agréé.
Conseils pratiques
- Vérifier la zone du bien sur le site de la préfecture avant acquisition - source : anil.fr
- Négocier une clause suspensive de conformité à la loi Létard dans le compromis
- Consulter un conseiller en gestion patrimonial agréé AMF pour l'optimisation fiscale
Points d'attention
- Les logements avec DPE C à G sont exclus depuis 2026 - arrêté du 12/01/2026
- La réduction est plafonnée à 300 000€ d'investissement par an et par foyer fiscal
Questions fréquentes
Quelle différence entre loi Létard et loi Pinel en 2026 ?
La loi Létard remplace la loi Pinel au 1er janvier 2026 avec un taux de réduction porté à 63% contre 21% pour Pinel, mais avec des plafonds de loyer baissés de 15% et l'obligation de DPE A ou B. La durée d'engagement est identique (6 ans) mais le zonage est restreint aux seules zones A, A bis et B1.
Peut-on cumuler loi Létard et prêt à taux zéro en 2026 ?
Oui sous conditions de ressources : plafonds 2026 à 45 000€ pour une personne seule en zone A bis et 67 000€ pour un couple. Le PTZ couvre jusqu'à 40% du prix d'acquisition dans la limite de 120 000€. Le cumul doit être déclaré à l'établissement bancaire et à la direction fiscale.
Quel délai pour mettre en location un bien loi Létard ?
12 mois maximum après la signature de l'acte authentique. Passé ce délai, la réduction fiscale est perdue pour la première année. Une prolongation de 6 mois peut être accordée sur justificatif de travaux imprévus ou retards de construction.
Que faire en cas de refus de la réduction d'impôt ?
Contester auprès du service des impôts des particuliers (SIP) dans les 2 mois en fournissant les justificatifs manquants. Recours possible auprès du médiateur fiscal dans les 30 jours suivant la notification de rejet.
Outils utiles
Guides Immobilier
Voir toutComment faire estimer sa maison appartement
11 rénovations éligibles à 100% de MaPrimeRénov’ que occupants ne revendiquent pas
Ces 4,2 millions de locataires HLM qui ignorent leur droit à l'accession sociale en 2026
Comment bénéficier garantie Visale locataire
Expulsion d'un locataire dans les 60 jours : vos droits et devoirs en 2026
Poursuivez votre lecture
Multi-catégoriesÉquipe éditoriale GuidePratiquefr
Rédacteurs spécialisés en droit, fiscalité et finances
Rédigé et vérifié par notre équipe de rédacteurs spécialisés. Sources officielles consultées : service-public.fr, legifrance.gouv.fr, impots.gouv.fr, ameli.fr. Dernière vérification : 20 avril 2026.
Sources officielles consultées
Les informations contenues dans ce guide sont fournies à titre indicatif et ne remplacent pas un conseil professionnel personnalisé.