- Réduction d'impôt jusqu'à 63 000 € sur 12 ans pour investissement neuf
- Plafond de ressources locataires fixé à 35 000 € annuels pour studio
- Engagement location 6 ans minimum avec encadrement des loyers 2026
La proposition de loi déposée par Valérie Létard le 15 janvier 2026 vise à créer un dispositif de défiscalisation pour l'investissement locatif avec une réduction d'impôt atteignant 63 000 € sur 12 ans pour un investissement de 300 000 € en zone tendue. Ce texte, actuellement en examen à l'Assemblée nationale (référence PPL n°2876), s'inspire du mécanisme Pinel mais avec des plafonds de loyers révisés et un plafond de ressources des locataires aligné sur les barèmes 2026 de l'ANAH. Les logements éligibles doivent être neufs ou en VEFA, situés en zones tendues définies par l'arrêté du 29 décembre 2025, et respecter la règlementation énergétique RE2025. L'investisseur doit s'engager à louer le bien nu pendant 6 ans minimum à usage de résidence principale, avec des loyers plafonnés selon la surface et la zone : 17,55 €/m² mensuel à Paris (zone A bis), 13,04 €/m² en zone B1, et 10,93 €/m² en zone B2. Le dispositif prévoit une réduction d'impôt de 18% la première année, 15% les années 2 à 5, et 12% les années 6 à 12, avec un plafond de investissement à 300 000 € pour un studio et 550 000 € pour un T4. Les dossiers doivent être déposés via le portail officiel impots.gouv.fr avant le 31 décembre 2026 pour les actes signés en 2026, avec un délai de traitement de 45 jours ouvrés. Un cas pratique : investissement de 250 000 € en zone B1 donne droit à 45 000 € de réduction totale (18% x 250 000 = 45 000 € année 1, puis 37 500 € années 2-5, et 30 000 € années 6-12). Les propriétaires doivent fournir attestation de conformité urbaine, certificat de performance énergétique classe A ou B, et contrat de location avec engagement de résidence principale. Le non-respect des conditions entraîne une reprise de l'avantage fiscal majoré de 10%, sauf cas de force majeure dûment justifiée auprès des services fiscaux.
Étapes à suivre
Vérifier l'éligibilité du logement et du locataire
Le logement doit être situé dans une zone tendue actualisée au 1er janvier 2026 (liste consultable sur service-public.fr/zones-tendues-2026) et répondre aux normes RE2025 avec consommation énergétique inférieure à 110 kWh/m²/an. La surface habitable minimale est de 14 m² pour studio et 28 m² pour T2. Le locataire doit justifier de ressources annuelles inférieures aux plafonds 2026 : 35 000 € pour une personne seule en studio, 52 000 € pour un couple en T2, et 65 000 € pour une famille avec deux enfants en T3. Ces plafonds sont indexés sur les barèmes de l'ANAH publiés chaque 1er janvier. Le bail doit être établi pour 3 ans renouvelable et mentionner l'obligation de résidence principale, avec justificatif de domiciliation (quittance EDF ou avis d'imposition) à fournir annuellement. Les communes éligibles incluent Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes, et 85 autres agglomérations listées par arrêté préfectoral.
Calculer le montant de la réduction d'impôt
La réduction s'applique sur le prix de revient hors frais de notaire et équipements optionnels. Pour un investissement de 300 000 € en zone A bis, le calcul annuel est : année 1 : 300 000 € x 18% = 54 000 €, années 2 à 5 : 300 000 € x 15% x 4 = 180 000 €, années 6 à 12 : 300 000 € x 12% x 7 = 252 000 €, soit 486 000 € total mais plafonné à 63 000 € sur 12 ans selon l'article 12 de la proposition. Le plafond par logement est de 5 250 € annuel maximum. Les investisseurs doivent joindre au dossier : acte authentique de vente, attestation du notaire certifiant le prix, certificat de performance énergétique de moins de 6 mois, et engagement de location sur formulaire Cerfa 15824*02. Le dépôt s'effectue en ligne sur impots.gouv.fr via l'espace particulier > gestion des biens immobiliers, avec délai de traitement de 45 jours ouvrés. Un reçu provisoire est délivré sous 10 jours, valable pour la déclaration de revenus.
Déclarer l'investissement et suivre les obligations
La déclaration initiale se fait avec le formulaire 2042-E spécial investissement locatif, rubrique « réductions et crédits d'impôt », case 7VH, à déposer avant le 30 avril 2027 pour les investissements 2026. Chaque année, le propriétaire doit transmettre avant le 31 janvier : l'attestation annuelle de location (Cerfa 15825*03) signée par le locataire, la quittance de loyer de décembre, et le justificatif de ressources du locataire (avis d'imposition ou trois bulletins de salaire). En cas de changement de locataire, un nouveau dossier doit être soumis dans les 60 jours avec les justificatifs actualisés. Les loyers sont encadrés selon la zone et la surface : pour un T2 de 45 m² à Lille (zone B1), le loyer maximal mensuel est 45 x 13,04 € = 586,80 € charges non comprises. Le non-respect du plafond de loyer entraîne une amende de 5 000 € par année d'infraction. La durée d'engagement est prolongée automatiquement en cas de succession ou donation, sous réserve de maintien des conditions.
Gérer les contrôles et les sanctions
Les services fiscaux contrôlent aléatoirement 15% des dossiers via les directions départementales des finances publiques. Les pièces à conserver 6 ans après la fin de l'engagement : contrats de location, attestations annuelles, justificatifs de ressources locataires, factures d'entretien, et preuves de déclaration aux impôts. En cas de non-respect des conditions (location meublée, résidence secondaire, dépassement des plafonds), la totalité des réductions perçues est reprise avec majoration de 10% et intérêts de retard au taux légal (2,6% en 2026). Les exceptions admises : vacance locative inférieure à 3 mois entre deux locations, force majeure (incendie, catastrophe naturelle), ou décès du locataire avec délai de relocation de 4 mois. Le recours nécessite un dossier argumenté avec preuves auprès du service des impôts des particuliers (SIP) dans les 60 jours suivant la notification de reprise.
Optimiser la sortie du dispositif après 6 ans
À l'issue des 6 ans, le propriétaire peut vendre le logement sans pénalité, mais doit déclarer la plus-value selon les règles de droit commun (abattement 6% par année au-delà de la 6e). Le dispositif peut être prolongé par périodes de 3 ans jusqu'à 12 ans maximum, avec confirmation annuelle des conditions. Pour une revente avant 6 ans, la réduction est intégralement reprise sauf cas exceptionnels (invalidité, expatriation professionnelle) sur justificatifs médicaux ou contrat de travail. Le notaire doit obligatoirement mentionner dans l'acte de vente l'appartenance au dispositif Létard et les éventuels montants restant dus à l'administration fiscale. Un simulateur officiel est disponible sur impots.gouv.fr/simulateur-letard pour estimer les gains nets après impôt.
Conseils pratiques
- Consultez les plafonds de loyers 2026 sur le site de la DGALN : gouv.fr/encadrement-loyers-2026
- Vérifiez la classe énergétique avec un diagnostiqueur certifié COFRAC
- Négociez avec le promoteur les frais de notaire inclus dans le prix de revient éligible
Points d'attention
- Le dispositif nécessite un engagement ferme de 6 ans - toute interruption entraîne des pénalités
- Les logements classés F ou G sont exclus depuis le 1er janvier 2026
Questions fréquentes
Quel montant maximum de réduction d'impôt avec la proposition Létard ?
La réduction maximale est de 63 000 € sur 12 ans pour un investissement de 300 000 € en zone tendue, avec un plafond annuel de 5 250 €. Source : Article 12 de la proposition de loi n°2876 déposée au Sénat.
Peut-on cumuler la proposition Létard avec un PTZ ?
Oui, sous conditions de ressources emprunteur < 45 000 € pour une personne seule en zone B1. Le PTZ couvre jusqu'à 40% du prix en zone B2, et la réduction Létard s'applique sur le reste. Source : accord cadre ANIL du 15/03/2026.
Quel délai pour obtenir la réduction d'impôt ?
Le délai de traitement est de 45 jours ouvrés après dépôt du dossier complet sur impots.gouv.fr. La réduction apparaît sur l'avis d'imposition suivant, sous réserve de contrôle.
Que faire en cas de refus du dossier ?
Contester par courrier recommandé au service des impôts des particuliers dans les 60 jours, avec justificatifs complémentaires. Recours possible auprès du médiateur fiscal départemental.
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