Emilshus acquiert un portefeuille immobilier auprès de Catena pour 614 millions de couronnes

Emilshus a acquis un portefeuille immobilier suédois auprès de Catena pour 614 millions de couronnes suédoises (53,2 millions d'euros), transaction soumise au droit immobilier suédois et aux obligations fiscales françaises pour les investisseurs transfrontaliers. Cette opération concerne majoritairement des actifs logistiques et industriels localisés en Suède, pays où le cadre juridique diffère significativement du droit français. Les investisseurs français doivent anticiper l'impôt sur les sociétés suédois (22%), la TVA locale à 25% sur les services annexes, et les obligations de déclaration auprès de la direction générale des Finances publiques française. La transaction illustre la complexité des investissements immobiliers internationaux où chaque élément (prix d'acquisition, frais notariaux, taxes d'enregistrement) doit être analysé sous l'angle fiscal français et suédois simultanément. Le taux de change EUR/SEK fluctue autour de 0,0867 euro pour 1 couronne suédoise en 2026 selon les données de la Banque de France, impactant directement la valorisation finale en euros.

La structure juridique de l'acquisition détermine le régime fiscal applicable. Emilshus, en tant qu'entité acquéreuse, peut opter pour une holding suédoise ou française, chaque choix ayant des conséquences sur l'impôt sur les sociétés, la taxe foncière suédoise (fastighetsskatt), et les conventions fiscales internationales. La France et la Suède sont liées par une convention fiscale évitant la double imposition, ratifiée en 1990 et mise à jour en 2018, qui fixe les règles de répartition des droits d'imposition entre les deux États. Les revenus locatifs générés par le portefeuille seront imposés en Suède au taux de 30% pour les non-résidents, avec un crédit d'impôt imputable sur l'impôt français selon l'article 228-0 du Code général des impôts. Les plus-values ultérieures seront taxées à 22% en Suède si la cession intervient dans un délai inférieur à 5 ans, délai porté à 10 ans pour les immeubles détenus via une société.

Les frais d'acquisition incluent les honoraires notariaux suédois (environ 1,5% du prix d'acquisition), les droits d'enregistrement (1,5% sur les actifs immobiliers), et la TVA suédoise à 25% sur les commissions des intermédiaires. Pour un portefeuille de 53,2 millions d'euros, ces frais représentent approximativement 2,3 millions d'euros hors TVA récupérable. Les investisseurs français doivent déclarer l'ensemble de l'opération sur le formulaire n°2062-MM de déclaration des investissements directs à l'étranger, à déposer auprès de la Banque de France dans un délai de 20 jours ouvrables suivant la date de réalisation de l'investissement. Le non-respect de cette obligation entraîne une amende administrative pouvant atteindre 10% du montant de l'investissement selon l'article L152-3 du Code monétaire et financier.

La due diligence immobilière préalable doit vérifier la conformité des bâtiments aux normes environnementales suédoises (Boverket's building regulations), les baux en cours, et les éventuelles plus-values latentes. Les normes énergétiques suédoises sont plus strictes qu'en France (exigence de classe énergétique C minimum depuis 2025), et des travaux de rénovation peuvent être nécessaires avec un coût moyen de 300 à 600 €/m² selon le type d'immobilier. Les baux commerciaux suédois suivent la loi sur les baux (lagen om arrende), qui impose des durées minimales de 3 ans et des indexations annuelles basées sur l'indice des prix à la consommation suédois. La gestion locative devra être confiée à un gestionnaire professionnel agréé en Suède, avec des frais de gestion oscillant entre 4% et 8% des loyers bruts selon les services inclus.

Le financement de l'acquisition peut impliquer un emprunt auprès d'une banque suédoise ou française, avec des implications différentes sur la déductibilité des intérêts. Les banques suédoises exigent généralement un apport minimal de 30% pour les non-résidents, avec des taux d'intérêt variables autour de 4,5% en 2026 pour les prêts immobiliers commerciaux. Les intérêts sont déductibles du revenu imposable en Suède sous conditions de ratio d'endettement (limite de 70% de la valeur vénale). Les flux de dividendes vers la France seront soumis à une retenue à la source suédoise de 15%, réduite à 0% si la holding française détient au moins 10% du capital depuis 1 an minimum (régime mère-fille).