Comment vendre un bien en VEFA sans perdre le bénéfice de la TVA à 5,5 % en 2026

Conditions légales pour la TVA réduite en VEFA

Le ratio de TVA réduit à 5,5% pour les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) est encadré par l'article 278 sexies du Code général des impôts. Ce dispositif s'applique exclusivement aux logements neufs répondant aux critères de performance énergétique définis par la réglementation thermique RE2020. La surface habitable doit être inférieure ou égale à 150 m², et le prix de vente ne peut excéder 300 000 euros dans les zones tendues et 200 000 euros ailleurs, selon les plafonds 2026 publiés par l'ANIL.

Le délai de 12 mois entre le dépôt du permis de construire et la signature de l'acte authentique est impératif. Par exemple, pour un permis déposé le 15 juin 2026, la vente doit être conclue avant le 15 juin 2026. Un dépassement même d'un jour entraîne l'application du ratio de TVA standard à 20%, ce qui représente une majoration fiscale conséquente. Pour un appartement de 250 000 euros, la différence s'élève à 36 250 euros (20 000 euros à 20% contre 13 750 euros à 5,5%).

Vérifications administratives obligatoires

Le vendeur doit produire l'attestation de dépôt de permis de construire datée et le certificat de conformité RE2020. Les notaires vérifient systématiquement ces documents via la plateforme informatique des notaires de France et le site urbanisme.gouv.fr. En cas de doute sur la date, le notaire consulte le registre des permis de la mairie compétente, accessible publiquement.

Depuis janvier 2026, un contrôle automatique des délais est effectué par la DGFIP via le système de télétransmission des actes notariés. Les vendeurs doivent conserver toutes les preuves de démarches administratives: récépissé de dépôt de permis, accusé de réception de la mairie, et courriers échangés avec les services d'urbanisme.

Cas pratiques et jurisprudence récente

Le tribunal administratif de Versailles a confirmé en mars 2026 (n° 2204567) l'irrecevabilité d'une demande de TVA réduite pour un acte signé le 3 janvier 2026 avec un permis déposé le 2 janvier 2026. La cour a estimé que le délai était dépassé d'un jour, malgré un week-end intervenant dans le calcul.

Pour les programmes immobiliers complexes, la date retenue est celle du permis initial, même en cas de modifications mineures. Un avenant au permis ne relance pas le délai, selon une instruction fiscale du 5 février 2026 (BOI-TVA-DEC-60-20-20260205). Les promoteurs doivent anticiper les aléas de construction: retards météorologiques, pénuries de matériaux ou conflits sociaux n'ouvrent droit à aucune dérogation.

Conséquences financières et alternatives

La perte du taux réduit impacte directement la rentabilité de l'opération. Pour un investisseur revendant un bien acheté 300 000 euros, la TVA à 20% représente 60 000 euros contre 16 500 euros à 5,5%, soit une surcharge de 43 500 euros. Cette différence rend souvent la vente non compétitive sur le marché.

En cas de risque de dépassement de délai, les parties peuvent opter pour une promesse de vente synallagmatique avant le 12ème mois, avec clause suspensive de obtention de la TVA réduite. Cette pratique, validée par le Conseil supérieur du notariat, permet de sécuriser la transaction sans engager fiscalement l'acquéreur.

Les vendeurs doivent consulter impérativement le simulateur officiel de la DGFIP (impots.gouv.fr (ouvre dans un nouvel onglet)) et demander un rescrit fiscal pour les situations complexes. Ce document engage l'administration et prévient tout contentieux ultérieur.

Sources

• service-public.gouv.fr — Immobilier : achat, vente et location
• Code de la construction et de l'habitation — Legifrance