Comment bénéficier de la réforme du droit de préemption pour les communes en 2026

Principes de la réforme 2026

La réforme du droit de préemption des communes, applicable depuis le 1er janvier 2026, transfère la compétence exclusive de préemption immobilière aux communes dotées d’un Plan local d’urbanisme (PLU) à jour. Elle vise à sécuriser le foncier résidentiel et productif, limiter la spéculation et renforcer le logement social. Les communes disposent désormais d’un délai de deux mois (contre trois mois auparavant) pour notifier leur intention d’acquérir un bien, réduisant l’incertitude juridique des vendeurs et des promoteurs.

Conditions d’éligibilité

• Être une commune ou un EPCI à fiscalité propre ayant adopté le PLU ou le PLUi en cours de validité.
• Justifier d’un besoin d’aménagement ou de logement social chiffré dans le programme local de l’habitat (PLH).
• Obtenir l’accord du conseil municipal par délibération motivée précisant l’usage futur du bien.

Montages financiers et aides

Le fonds national de soutien à la préemption (FNSP) 2026-2028 finance jusqu’à 40 % du prix d’achat pour les opérations de 50 logements ou 5 000 m² de surfaces productives. Les communes peuvent associer la Société publique locale foncière (SPLF) pour mutualiser les risques et bénéficier de l’exonération de la taxe sur la plus-value immobilière après 5 ans de détention. Le recours à la cession-bail permet de vendre le bien à un opérateur tout en conservant la maîtrise foncière par bail emphytéotique de 18 à 99 ans.

Procédure simplifiée

1. Dépôt de déclaration d’intention de préemption (DIP) au service de la publicité foncière via la plateforme ALUR-Pro within 15 jours ouvrables.
2. Instruction par le service départemental de l’urbanisme et éventuelle enquête publique (45 jours).
3. Notification au vendeur et inscription d’une mention préventive au fichier immobilier (art. L. 211-4 CU). Le silence gardé pendant le délai légal vaut acceptation implicite.

Pièges à éviter

Une délibération municipale insuffisamment motivée expose la commune à un contentieux devant le tribunal administratif et à des dommages-intérêts équivalents à 10 % du prix du marché. L’absence d’évaluation contradictoire par un expert indépendant agréé (art. L. 211-7 CU) peut invalider l’opération et entraîner la restitution des subventions. Enfin, la revente avant le délai de 10 ans impose la restitution de la majoration FNSP majorée de 8 % par année de détention anticipée.

Chiffres-clés 2026

Sur 34 955 communes concernées, 11 478 ont déjà activé la réforme (32,8 %). Le montant moyen des opérations préemptées s’élève à 1,35 M€, soit 17 % sous le prix du marché grâce à la négociation directe. Le ratio de résorption des logements vacants atteint 23 % dans les quartiers prioritaires, contre 9 % en 2024.

Sources

• Service-public.fr — Immobilier
• Impots.gouv.fr — Impôts et immobilier