- Proposition de loi déposée à l'Assemblée Nationale le 15 janvier 2026
- Le reste à vivre minimum serait fixé à 1 000 € par personne
- Simulation : un couple avec 4 000 € de revenus pourrait emprunter 285 000 € au lieu de 230 000 €
Une proposition de loi déposée à l'Assemblée Nationale le 15 janvier 2026 suggère d'abandonner le taux d'endettement maximal de 35% pour le remplacer par une analyse du reste à vivre, avec un minimum de 1 000 € par personne après déduction des charges fixes. Ce texte, porté par la commission des Affaires économiques, vise à adapter les critères d'octroi de crédit immobilier à la réalité des budgets des ménages français, particulièrement dans un contexte d'inflation persistante et de hausse des taux d'intérêt. Le dispositif proposé s'inspire des pratiques déjà en vigueur dans certains pays européens comme l'Allemagne où l'analyse financière repose principalement sur le revenu disponible après charges.
Le reste à vivre correspond au montant net disponible après déduction de toutes les charges fixes (crédits en cours, loyer, pensions, impôts, charges courantes). Contrairement au taux d'endettement qui fixe un plafond uniforme à 35% des revenus, le reste à vivre prend en compte la composition du foyer et les spécificités territoriales. Selon les études de la Banque de France citées dans l'exposé des motifs, 23% des refus de crédit immobilier concernent des dossiers dépassant le taux d'endettement de 35% mais présentant un reste à vivre suffisant pour assumer les mensualités.
La proposition de loi prévoit une période transitoire de 18 mois pour permettre aux établissements bancaires d'adapter leurs outils d'analyse et de scoring. Le texte impose également une formation spécifique des conseillers bancaires sur l'évaluation du reste à vivre, avec validation par l'ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution). Les simulateurs de prêt immobilier devront intégrer ce nouveau mode de calcul avant le 1er juillet 2027, avec une information transparente sur les critères d'évaluation utilisés.
Pour les emprunteurs, cette réforme pourrait significativement modifier leur capacité d'emprunt. Un célibataire avec 3 000 € de revenus nets et 500 € de charges fixes actuelles aurait un reste à vivre de 2 500 € selon l'actuelle méthode. Avec le nouveau système et un minimum à 1 000 €, il pourrait consacrer jusqu'à 1 500 € mensuels à son crédit immobilier au lieu de 1 050 € avec la règle des 35%. Cette différence représenterait une capacité d'emprunt supplémentaire de environ 80 000 € sur 20 ans à taux constant.
Les opposants au projet soulignent les risques de surendettement, particulièrement pour les jeunes actifs dont les revenus pourraient stagner. La Fédération Bancaire Française a émis des réserves dans un communiqué du 30 janvier 2026, demandant des garde-fous supplémentaires comme un plafond absolu de 45% d'endettement même avec un reste à vivre suffisant. Le texte est actuellement en examen en commission et devrait faire l'objet d'un vote avant l'été 2026, avec une application possible dès 2027 si adopté.
Étapes à suivre
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Comprenez le calcul du reste à vivre actuel
Le reste à vivre se calcule en déduisant l'ensemble des charges fixes mensuelles de vos revenus nets. Charges fixes incluent : crédits en cours (consommation, automobile), loyer actuel, pensions versées, impôts mensualisés, charges courantes (électricité, eau, gaz, assurance habitation) et frais de transport obligatoires. Pour un ménage avec 4 200 € de revenus nets, 800 € de loyer, 300 € de crédit auto, 200 € de charges courantes et 150 € d'impôts : reste à vivre = 4 200 - (800 + 300 + 200 + 150) = 2 750 €. Source : Banque de France, guide du surendettement 2025.
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Évaluez votre situation avec la nouvelle méthode proposée
La proposition de loi fixe un reste à vivre minimum de 1 000 € par personne adulte et 500 € par enfant à charge. Pour un couple avec deux enfants et des revenus combinés de 5 000 € nets : reste à vivre minimum requis = (2 × 1 000 €) + (2 × 500 €) = 3 000 €. Maximum disponible pour le crédit immobilier = 5 000 € - charges fixes existantes. Si charges fixes existantes = 1 200 €, alors capacité de remboursement = 5 000 - 1 200 - 3 000 = 800 € mensuels. Documents à fournir : 3 bulletins de salaire, avis d'imposition 2025, tableau des charges fixes détaillées, contrat de travail en cours.
- 3
Simulez votre nouveau capacité d'emprunt
Avec un taux à 4% sur 25 ans, une mensualité de 800 € permet d'emprunter 152 000 € (assurance incluse). Comparez avec l'ancienne méthode : taux d'endettement à 35% de 5 000 € = 1 750 € maximum toutes charges, déduction des 1 200 € de charges existantes = 550 € disponible pour le nouveau crédit, soit 104 000 € empruntables. Différence : +48 000 € avec la nouvelle méthode. Utilisez le simulateur officiel de la Banque de France mis à jour (disponible sur banque-france.fr à partir de juin 2026 si la loi est adoptée). Délai de simulation : 15 minutes avec documents préparés.
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Anticipez les conditions spécifiques selon votre profil
Les fonctionnaires et contractuels de la fonction publique bénéficieront d'un calcul adapté incluant la garantie de l'emploi. Le reste à vivre minimum sera abaissé à 900 € pour les personnes en CDI avec plus de 5 ans d'ancienneté. Pour les indépendants, calcul sur la moyenne des 3 derniers revenus professionnels avec décote de 20% pour aléas. Les retraités : reste à vivre minimum fixé à 1 200 € compte tenu des dépenses de santé. Cas particuliers : zones tendues (Paris, Lyon, Marseille) pourront avoir un coefficient multiplicateur de 1,2 sur le reste à vivre minimum en raison du coût de la vie plus élevé.
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Préparez votre dossier avec les nouveaux critères
Établissez un tableau détaillé de toutes vos charges fixes avec justificatifs (contrats de crédit, quittances de loyer, factures). Négociez le regroupement de vos crédits consommation pour réduire le montant des charges fixes existantes. Attention : les banques vérifieront la stabilité de vos revenus sur 36 mois au lieu de 24 actuellement. Piège à éviter : ne pas inclure les charges variables (alimentation, loisirs) dans le calcul, seulement les charges fixes contractuelles. En cas de refus, demandez le détail du calcul du reste à vivre via le droit d'accès au scoring (loi Lemoine de 2024). Recours possible auprès du médiateur du crédit dans un délai de 2 mois.
Conseils pratiques
- Regroupez vos crédits consommation avant de faire une demande : cela réduit vos charges fixes et améliore votre reste à vivre (source : guide service-public.fr)
- Négociez une mensualisation de vos impôts : cela transforme une charge variable en charge fixe mieux prise en compte
- Attendez 6 mois après une augmentation de salaire : les banques exigent une stabilité des revenus
Points d'attention
- Attention : le reste à vivre minimum de 1 000 € ne inclut pas les dépenses alimentaires et de santé qui restent à votre charge
- Méfiez-vous des offres trop avantageuses : certaines banques pourraient proposer des crédits avec différé d'amortissement mais cela augmente le coût total
Questions fréquentes
Quand sera applicable la nouvelle règle du reste à vivre pour crédit immobilier ?
Si la proposition de loi est adoptée, l'application serait effective à partir du 1er janvier 2027 selon le calendrier parlementaire actuel. Une période transitoire de 6 mois est prévue pour les dossiers en cours. Source : Assemblée Nationale, dossier législatif n°2876.
Comment calculer mon reste à vivre pour un prêt immobilier en 2026 ?
Additionnez tous vos revenus nets mensuels, déduisez l'ensemble de vos charges fixes régulières (loyer, crédits, impôts, assurances). Le résultat doit être supérieur à 1 000 € par adulte et 500 € par enfant selon la proposition. Exemple : 4 500 € revenus - 1 200 € charges = 3 300 € reste à vivre pour 2 adultes = acceptable.
Quel montant puis-je emprunter avec 3000 € de revenus et 500 € de charges ?
Avec 3 000 € de revenus et 500 € de charges existantes, reste à vivre = 2 500 €. Pour 1 personne : minimum requis 1 000 €, donc capacité de remboursement = 3 000 - 500 - 1 000 = 1 500 € mensuels. À 4% sur 20 ans : environ 245 000 € empruntables (assurance comprise), contre 157 000 € avec la règle des 35%.
Que faire si la banque refuse mon crédit avec la nouvelle méthode ?
Exigez le détail du calcul de votre reste à vivre par écrit. Vérifiez que toutes vos charges ont été correctement comptabilisées. Contactez le médiateur de la banque dans un délai de 2 mois. Si le refus persiste, sollicitez une autre établissement spécialisé dans le prêt risque (Crédit Municipal par exemple).
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