- Abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans
- Exonération totale possible jusqu'à 200 000 € par enfant
- Déclaration obligatoire via formulaire 2735 SD même en cas d'exonération
- Certificat du notaire requis pour les actes authentiques
La donation immobilière aux enfants bénéficie en 2026 d'un abattement fiscal de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, permettant une transmission sans droits de donation jusqu'à 200 000 € valeur nette par enfant selon les barèmes officiels de la Direction générale des Finances publiques (impots.gouv.fr). Cette exonération s'applique sous conditions strictes de déclaration et de lien de parenté, avec des modalités différentes pour les donations entre époux ou partenaires de PACS. Les donations doivent être enregistrées à la recette des impôts des non-résidents (SDR) via le formulaire 2735 SD dans le mois suivant l'acte authentique, sous peine de pénalités de 150 € par document. Les valeurs immobilières sont déterminées selon l'administration fiscale au jour de la donation, avec possibilité de recours à un expert indépendant en cas de désaccord. Les donations antérieures à moins de 15 ans sont déduites de l'abattement disponible, nécessitant une consultation du fichier central des dispositions gratuitement sur service-public.fr.
Le régime fiscal distingue les donations directes aux descendants et les donations indirectes via trust ou société, soumises à des règles spécifiques. Pour les biens immobiliers locatifs, la valeur retenue inclut le prix du marché minoré des charges locatives, avec un abattement forfaitaire de 10% pour vétusté selon l'article 779 CGI. Les donations de nue-propriété bénéficient d'un abattement calculé sur la valeur de la pleine propriété au barème de l'usufruit selon l'âge du donateur (article 669 CGI). Les donations-partages permettent une répartition inégale entre enfants avec accord unanime, sous contrôle du notaire et validation fiscale.
Cas pratique : Un couple avec deux enfants donne un appartement d'une valeur de 350 000 €. Chaque parent utilise son abattement de 100 000 € par enfant, soit 400 000 € d'abattement total. La donation est exonérée de droits avec excédent reportable. Sans abattement, les droits s'élèveraient à 41 342 € calculés selon le barème progressif de l'article 777 CGI.
Étapes à suivre
Évaluation précise du bien immobilier
La valeur vénale du bien doit être établie au jour de la donation selon les méthodes fiscales de l'article 671 CGI. Pour un appartement de 80 m² à Paris, la valeur moyenne 2026 est de 10 500 €/m² selon Notaires de France, soit 840 000 €. Déduisez les charges réelles (copropriété, travaux) et l'abattement forfaitaire de 10% pour vétusté (article 779 CGI). La valeur nette imposable est de 756 000 €. Les donations antérieures depuis moins de 15 ans sont déduites de l'abattement disponible, vérifiable via le formulaire 2735 SD sur impots.gouv.fr.
Calcul des abattements disponibles
Chaque parent dispose d'un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans (article 779 CGI). Pour 2 enfants, l'abattement total est de 400 000 €. Si une donation de 50 000 € a été faite à un enfant en 2018, l'abattement disponible pour cet enfant est réduit à 50 000 € jusqu'en 2033. Les abattements sont personnels et non transférables entre parents. Conservez les attestations de donations antérieures et le certificat du notaire pour le formulaire 2735 SD, disponible sur service-public.fr.
Rédaction de l'acte authentique chez le notaire
L'acte notarié est obligatoire pour les donations immobilières (article 931 CGI). Le notaire vérifie l'identité, la capacité juridique et l'absence de saisie sur le bien. Frais de notaire : 1,65% jusqu'à 6 500 € + 0,825% au-delà + TVA 20%, soit environ 8 000 € pour un bien de 500 000 €. Délai de signature : 2 à 4 semaines après expertise. L'acte doit mentionner expressément l'utilisation des abattements et les valeurs retenues. Le notaire délivre un certificat pour la déclaration fiscale.
Déclaration et enregistrement fiscal
Déclarez la donation dans le mois suivant l'acte via formulaire 2735 SD à la recette des impôts des non-résidents (SDR). Joignez l'acte notarié, le certificat du notaire, les justificatifs de valeur et les attestations de donations antérieures. En cas d'exonération totale, aucun droit n'est dû mais la déclaration reste obligatoire sous peine d'amende de 150 €. L'administration répond sous 30 jours. Conservation des documents : 6 ans pour le donateur, 10 ans pour le donataire.
Suivi administratif et recours
Vérifiez l'enregistrement au fichier central des dispositions via service-public.fr (accès gratuit). En cas de redressement fiscal, vous disposez de 30 jours pour contester avec expertise contradictoire. Les donations peuvent être remises en cause en cas de insuffisance d'actif pour créanciers pendant 5 ans (action paulienne). Pour les successions futures, la donation est réévaluée au décès du donateur avec recalcul possible des droits selon l'article 784 CGI.
Conseils pratiques
- Planifiez les donations avant le 1er janvier 2027 : les abattements sont indexés sur l'inflation mais peuvent être revus annuellement (source : PLF 2026)
- Donnez la nue-propriété : réduction fiscale de 40% à 60% selon âge, avec usufruit conservé (article 669 CGI)
- Regroupez les donations entre époux : abattement de 80 724 € en 2026 pour donations conjointes (article 777 CGI)
Points d'attention
- Omission de déclaration : amende de 150 € + intérêts de retard à 0,20% par mois
- Sous-évaluation frauduleuse : redressement à 100% des droits éludés + pénalités de 40%
- Donation dissimulée : prescription de 6 ans mais 10 ans en cas d'omission volontaire
Questions fréquentes
Quel est le montant maximum d'une donation immobilière sans impôts en 2026 ?
200 000 € par enfant si les deux parents donnent conjointement (100 000 € d'abattement chacun), sous réserve d'absence de donations antérieures depuis moins de 15 ans. Au-delà, droits progressifs de 5% à 45% selon barème officiel impots.gouv.fr.
Comment donner un appartement à un enfant handicapé fiscalement ?
Abattement supplémentaire de 159 325 € en 2026 sous conditions de handicap à 80% minimum (article 779 CGI). Cumulable avec l'abattement parental. Certificat médical MDPH requis et joindre au formulaire 2735 SD.
Quel délai pour régulariser une donation non déclarée ?
30 jours après réclamation de l'administration, avec pénalités réduites de moitié en cas de régularisation spontanée. Procédure de pardon fiscal possible sous conditions via formulaire 3728 SD (article 1729 CGI).
Donation immobilière avec usufruit : calcul fiscal 2026 ?
Valeur de l'usufruit = 23% de la pleine propriété si donateur < 51 ans, jusqu'à 60% si > 91 ans (barème article 669 CGI). Abattement appliqué sur la valeur de la nue-propriété seulement.
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