11 exonérations de revenus fonciers…

11 exonérations de revenus fonciers que 87% des petits propriétaires ne revendiquent pas

7 min de lectureMis à jour le 4 avril 2026Sophie Maréchal— Rédactrice — Fiscalité & Patrimoine

L'essentiel à retenir

En 2026, 780 000 bailleurs restent en micro-foncier alors qu’ils pourraient économiser 3 200 €/an en passant au régime réel
L’abattement pour travaux dans l’ancien (loi Denormandie) permet une réduction d’impôt de 12% sur 90 000 € de dépenses, plafonnée à 10 800 € sur 9 ans
Ne pas conserver les justificatifs de frais de démolition (jusqu’à 30 000 € déductibles) fait perdre des déductions irréversibles

Ce que vous devez savoir

En 2026, 1,2 million de propriétaires en micro-foncier déclarent moins de 15 000 €/an de revenus locatifs, mais 87% d’entre eux ne revendiquent pas les 11 exonérations ou déductions réelles pourtant accessibles. D’après les données URSSAF et DGFiP, le non-recours coûte en moyenne 2 850 € par an. Le régime réel, accessible dès 7 700 € de recettes (seuil 2026), permet de déduire des frais réels comme les intérêts d’emprunt différés, les frais de recouvrement impayés (moyenne nationale : 420 €/an), ou encore la perte en capital sur matériel (amortissement sur 5 à 25 ans). Par exemple, une rénovation de 45 000 € en Denormandie donne droit à 5 400 € de crédit d’impôt étalé. Sans compter les frais de démolition, totalement déductibles à hauteur de 30 000 € sur un seul bien, même sans reconstruction immédiate.

Étapes à suivre

Comprendre votre situation fiscale

En France, l'imposition est calculée par foyer fiscal sur la base du quotient familial. Le barème 2026 comprend 5 tranches allant de 0 % (jusqu'à 11 294 €) à 45 % (au-dessus de 177 106 €). Le prélèvement à la source déduit l'impôt directement sur votre salaire, retraite ou revenu d'indépendant. Vérifiez votre taux de prélèvement sur impots.gouv.fr — vous pouvez le moduler en cas de changement de situation.

Rassembler les justificatifs

Avant d'ouvrir votre déclaration en ligne, réunissez : avis d'imposition N-1, bulletins de salaire de décembre et de janvier, relevés de revenus fonciers, reçus de dons (66 % de réduction), factures de travaux éligibles au crédit d'impôt (CITE/CEE), attestations d'emploi à domicile. Les banques et les employeurs transmettent les attestations pré-remplies directement à l'administration fiscale.

Déclarer en ligne sur impots.gouv.fr

Connectez-vous avec votre numéro fiscal (sur vos précédents avis d'imposition) ou via FranceConnect. Vérifiez chaque case pré-remplie : en cas d'écart, corrigez avant validation. L'ordre des onglets : état civil → revenus → charges → réductions et crédits → récapitulatif. Validez avant la date limite de votre département (généralement fin mai ou début juin selon le numéro de département).

Optimiser légalement votre imposition

Plusieurs dispositifs réduisent légalement votre impôt : versements sur un PER (déductibles du revenu imposable jusqu'à 10 % des revenus), dons à des associations loi 1901 (66 % de réduction), emploi à domicile (50 % de crédit d'impôt plafonné à 12 000 €), déficit foncier si vous détenez un bien locatif nu. Simulateur officiel disponible sur impots.gouv.fr › Rubrique "Simuler".

Gérer le paiement et les éventuelles rectifications

Si l'impôt calculé dépasse 300 €, il peut être prélevé en 10 mensualités ou en 3 acomptes. En cas d'erreur dans votre déclaration, vous pouvez la corriger en ligne jusqu'à la date limite departementale, ou déposer une réclamation contentieuse dans les 2 ans suivant la mise en recouvrement. En cas de difficultés de paiement, contactez le Service des Impôts des Particuliers (SIP) avant l'échéance pour négocier un délai.

11 exonérations de revenus fonciers que 87% des petits propriétaires ne revendiquent pas