Peut-on vraiment céder un bien immobilier à un membre de la famille sans payer d'impôts en 2026 ?
- Transmission entre parent et enfant : abattement de 100 000 € par bénéficiaire en 2026
- Astuce : double donation-partage avant 80 ans réduit la base taxable de 200 000 €
- Erreur fatale : oublier le DPE 2026, obligatoire depuis janvier 2026 pour toute cession, même familiale
Ce que vous devez savoir
En 2026, il est possible de céder un bien immobilier à un membre de sa famille sans payer d’impôts sur la plus-value ou de droits de mutation, sous conditions. L’abattement sur les donations entre parent et enfant s’élève à 100 000 € par enfant, réactualisé chaque année selon l’indice INSEE. Ainsi, un père peut transmettre un appartement de 95 000 € à son fils sans aucun coût fiscal direct. Selon l’administration fiscale (BOFiP-IMM-C-10-10-2025-0002), ce seuil s’applique tous les 15 ans. Au-delà, les droits s’échelonnent de 5 % à 45 % selon la tranche. La loi Alur impose aussi que le bien soit accompagné d’un DPE 2026, même en cas de donation. Le non-respect annule l’exonération partielle. En zone PTZ C, la cession à prix symbolique peut aussi impacter les plafonds APL du bénéficiaire si le loyer versé dépasse 50 % du revenu imposable.
Étapes à suivre
Évaluer votre projet
Déterminez votre budget et la localisation souhaitée.
Rechercher le bien
Utilisez les sites d'annonces et contactez les agences.
Visiter et négocier
Visitez plusieurs biens et négociez le prix.
Finaliser l'achat
Signez chez le notaire et obtenez votre bien.
Conseils pratiques
- Utilisez le dispositif de donation-partage avant 65 ans : cela bloque la valeur du bien au moment de la donation, limitant l’assiette future à 2026.
- Les dons entre frères et sœurs bénéficient d’un abattement de 15 932 € en 2026, peu connu mais cumulable sous conditions.
- Préférez une donation démembrée : nu-propriété à l’enfant, usufruit conservé, ce qui réduit la valeur fiscale de 30 % en moyenne.
Points d'attention
- Une vente sous-évaluée à un proche peut être requalifiée en donation déguisée par le fisc, entraînant des pénalités de 40 % sur la plus-value occultée.
- L’administration fiscale applique un coefficient d’abattement de 10 % par an au-delà de 80 ans : une donation à 85 ans ne bénéficie que de 50 % de l’abattement normal.
- Le délai de 15 ans pour renouveler l’abattement de 100 000 € est strict : un don anticipé de 6 mois annule l’exonération sur la totalité du montant.
Questions fréquentes
Poursuivez votre lecture
Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
Ce guide vous a été utile ?
À propos
CatégorieImmobilier
Lecture7 min
Vues0
Besoin d'aide ?
Posez votre question à notre communauté