Un projet immobilier de 120 M€ à Luxembourg avec Citi comme locataire — Nextensa

Étapes à suivre5

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   Étude de faisabilité fiscale et financière

   L'investisseur doit réaliser une simulation précise de rentabilité nette après impôts France et Luxembourg. Le revenu locatif brut annuel de 5,76 M€ (sur 120 M€ à 4,8%) est imposable à 20,6% au Luxembourg puis déclaré en France avec crédit d'impôt équivalent. L'investissement nécessite une capacité d'emprunt de 72 M€ maximum avec taux d'intérêt moyen de 3,8% sur 20 ans selon les conditions 2026 de la Bourse de Luxembourg. La convention fiscale franco-luxembourgeoise prévoit que l'impôt payé au Luxembourg est imputable sur l'impôt français dans la limite de 20,6%.

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   Constitution du dossier d'investissement

   Délai : 2 à 3 mois. Documents requis : passeport certifié, justificatif de domicile récent, attestation de non-faillite, relevés bancaires des 6 derniers mois, accord de principe de financement. Le notaire luxembourgeois doit vérifier la conformité urbaine du projet et l'absence de servitudes selon le Plan d'aménagement général de la Ville de Luxembourg. L'investisseur doit obtenir un numéro d'identification fiscale (NIF) luxembourgeois via le formulaire A-50 auprès de l'Administration des contributions directes, traitement sous 4 semaines.

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   Signature de l'acte authentique et paiement

   L'acte est signé devant notaire luxembourgeois avec traduction assermentée en français. Paiement de l'acompte de 36 M€ (30%) à la signature via virement SWIFT avec mention du numéro de dossier notarial. Le solde de 84 M€ est versé à la livraison du bâtiment après certification de conformité par l'Administration du logement du Luxembourg. Les frais de notaire sont de 8,4 M€ (7% TTC) payables à la signature, incluant les droits d'enregistrement de 6% et les émoluments du notaire. La TVA luxembourgeoise de 17% est incluse dans le prix pour les bâtiments de moins de 5 ans.

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   Gestion locative et déclarations fiscales

   Nextensa Property Management perçoit les loyers de Citi et reverse le net après prélèvement de l'impôt luxembourgeois de 20,6%. Déclaration annuelle au Luxembourg via le formulaire R-200 avant le 31 mars. Déclaration en France dans la catégorie des revenus fonciers étrangers (case 5TA et 5TE) avec annexe 2047. Le crédit d'impôt pour impôt payé au Luxembourg est calculé sur l'annexe 2047-K. Conservation des documents pendant 10 ans : contrats, quittances, déclarations fiscales.

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   Optimisation et sortie d'investissement

   Après 20 ans de détention, exemption totale -value luxembourgeoise. Possibilité de donation aux héritiers avec droits de succession France calculés sur la valeur vénale après abattement de 100 000€ par enfant. En cas de revente avant 20 ans, calcul de la plus-value taxable avec prise en compte des travaux d'amélioration justifiés par factures. Recours possible auprès de la Commission de recours en matière fiscale du Luxembourg en cas de litige, délai de réponse 6 mois.