Expulsion pour impayés de loyer : vos droits exacts en tant que locataire ou propriétaire
- Le propriétaire doit attendre 2 mois d’impayés avant toute action en 2026 selon la loi Alur.
- Le locataire peut bénéficier d’un délai de 2 mois après l’ordonnance de justice pour régulariser.
- Engager une procédure sans mise en demeure écrite annule toute expulsion — erreur fatale en 2026.
Ce que vous devez savoir
En 2026, 21 % des impayés de loyer conduisent à une procédure d’expulsion, selon le ministère du Logement. La loi Alur impose un cadre strict : après 2 mois d’impayés, le propriétaire peut agir, mais seulement après envoi d’une mise en demeure par LRAR. Le locataire dispose alors de 2 mois pour régulariser sa situation après une ordonnance d’expulsion. En 2026, 40 % des dossiers sont rejetés faute de preuves ou de respect des délais. Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) peut prendre en charge jusqu’à 6 mois de loyer arriérés : 12 000 dossiers ont été acceptés en 2025. Le recours à un médiateur du logement, gratuit, permet de résoudre 1 cas sur 3 avant tribunal. En zones PTZ A et B1, les APL ont été revalorisées de 2,8 % en janvier 2026, impactant directement la capacité de remboursement. Ignorer une convocation au conciliateur annule toute chance de négociation.
Étapes à suivre
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Envoyez toute réponse à la mise en demeure par courrier recommandé avec AR dans les 15 jours pour conserver vos droits.
- Proposez un échelonnement à hauteur de 70 % de vos revenus disponibles, une solution acceptée dans 60 % des cas devant la commission départementale de médiation.
- Conservez les justificatifs de chaque paiement partiel : en 2026, 35 % des expulsions sont suspendues grâce aux preuves de bonne foi.
Points d'attention
- Un huissier peut poser une plaque de menace d'expulsion après jugement, entraînant une pénalité de 1 500 € si elle reste plus de 6 mois sans exécution.
- Ne pas contester une assignation coûte cher : 90 % des locataires non présents au tribunal perdent par défaut, avec des frais pouvant atteindre 2 000 €.
- Le délai pour faire appel est de 15 jours calendrier après notification du jugement, passé ce délai, l'expulsion peut être exécutée sans recours.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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