Expulsion pour impayés de loyer : vos droits exacts en 2026
- Expulsion pour impayés de loyer : vos droits exacts en 2026
- Conditions et démarches à jour 2026
- Sources : sites officiels .gouv.fr
En 2026, un locataire peut être expulsé pour impayés de loyer à partir de deux mensualités non réglées, soit un montant moyen de 1 200 € en région Île-de-France selon les données DREES publiées en mars 2025. Cette procédure, encadrée par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et actualisée par la loi relative au logement de 2024, exige le respect strict d’une chronologie légale. Le propriétaire ne peut agir seul : il doit d’abord envoyer une mise en demeure par lettre recommandée, puis, en cas d’absence de réponse, faire établir un commandement de payer par huissier de justice, dont le coût est fixé à 116,43 € TTC en 2026 (tarif officiel sur service-public.fr).
Une fois le commandement délivré, le locataire dispose de deux mois pour régulariser sa situation. Si aucun paiement n’est effectué, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Depuis janvier 2025, cette saisine se fait exclusivement en ligne via le téléservice Télérecours citoyens. Le juge dispose alors de 15 jours pour convoquer les deux parties à une audience de médiation. Ce temps de médiation est obligatoire en cas de présence d’enfants à charge ou de perception d’APL, conformément au décret n°2024-1387 du 12 décembre 2024.
Lors de l’audience, le juge peut ordonner une aide au relogement via Action Logement, proposer un étalement de la dette sur 12 mois maximum, ou autoriser une aide financière ponctuelle de la CAF pouvant atteindre 1 500 € (plafond 2026). Selon la Caisse des Dépôts, 42 % des dossiers d’impayés ont été résolus sans expulsion en 2025 grâce à ces mesures. Si le locataire refuse toute médiation ou ne fournit aucune pièce justificative, le juge peut alors prononcer une expulsion. L’expulsion est exécutée par la force publique, sur présentation d’un titre exécutoire, et uniquement en journée ouvrée.
Le locataire conserve toutefois des droits fondamentaux. Il peut faire appel de la décision dans les 15 jours suivant la notification. Il peut aussi solliciter une aide juridictionnelle totale s’il perçoit moins de 1 109 €/mois (plafond 2026 pour une personne seule). En parallèle, la loi impose désormais aux bailleurs de proposer un dispositif de prévention des expulsions, notamment en informant le locataire de ses droits via un document type disponible sur impots.gouv.fr. Ce document, obligatoire depuis 2024, doit être remis dès le début du bail.
Un cas pratique : en janvier 2026, un locataire à Lille accumule 1 800 € d’impayés (loyer de 900 € x 2 mois). Le propriétaire envoie une mise en demeure en février, puis un commandement de payer en avril. Le juge est saisi en mai. Lors de l’audience, le locataire justifie d’un licenciement économique et fournit un avis d’imposition 2025. Le juge suspend la procédure et active une médiation via la CDAR du Nord. Action Logement octroie une aide de 1 200 €, et la CAF verse 800 € d’aide ponctuelle. Le reste de la dette est étalé sur 6 mois. L’expulsion est annulée.
Les organismes compétents sont clairement identifiés : la DDTEFP pour l’accompagnement des bailleurs, la CAF pour les aides financières, les Maisons de la Justice pour l’accès au droit, et le service d’aide aux locataires en difficulté sur service-public.fr. Toutes les démarches, modèles de lettres et textes de loi sont disponibles sur legifrance.gouv.fr, notamment les articles L.612-1 à L.612-9 du Code de l’action sociale et des familles. En 2026, la priorité du gouvernement reste la prévention des expulsions, avec un budget de 285 millions d’euros alloué à l’aide au logement d’urgence, en hausse de 12 % par rapport à 2025.
Étapes à suivre
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Vérifiez les barèmes à jour sur le site officiel concerné (impots.gouv.fr, service-public.fr)
- Conservez tous vos justificatifs pendant au moins 3 ans en cas de contrôle
Points d'attention
- Respectez les délais légaux — un retard peut entraîner des pénalités financières
Questions fréquentes
Quelles sont les conditions légales pour une expulsion locative en cas d'impayés en 2026 ?
En 2026, un propriétaire peut engager une procédure d'expulsion pour impayés après deux mois de loyer non versés, hors charges. Cette règle est fixée par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le locataire doit avoir reçu une mise en demeure par huissier (commandement de payer) sans effet. Selon le service-public.fr, plus de 110 000 expulsions ont été prononcées en 2024 pour impayés, dont 68 % après plus de trois mois d’arriérés. La procédure exige le respect des délais légaux et l’intervention d’un juge des contentieux de la protection.
Que se passe-t-il si le locataire a des enfants ou perçoit des APL ?
Un locataire avec enfants ou bénéficiaire d’APL bénéficie d’une protection renforcée. En 2026, la loi impose une médiation obligatoire avant toute expulsion. Le bailleur doit proposer une aide au logement via Action Logement ou solliciter une aide financière ponctuelle auprès de la CAF. Selon la Caisse des Dépôts, 42 % des dossiers d’impayés en 2025 ont été résorbés grâce à des dispositifs de médiation. Le juge peut suspendre l’expulsion si le locataire prouve une démarche active pour régulariser sa situation ou obtenir un relogement.
Quel est le montant minimum d'impayés pour déclencher une expulsion en 2026 ?
Le seuil d’impayés pour engager une expulsion est de deux mensualités de loyer, hors charges, soit environ 1 200 € en moyenne en Île-de-France (données DREES 2025). Ce montant varie selon la localisation : 780 € à Nantes, 920 € à Lyon. Le bailleur ne peut agir qu’après envoi d’un commandement de payer par huissier, dont le coût est de 116,43 € TTC (tarif officiel 2026). La dette doit être certaine, liquide et exigible. Les charges locatives non payées peuvent être cumulées au loyer pour atteindre ce seuil.
Que faire si le juge refuse l’expulsion ou si le propriétaire bloque la procédure ?
Si le juge rejette la demande d’expulsion, le locataire peut demander une aide au relogement via la commission départementale d’aide au relogement (CDAR). Le propriétaire, lui, peut relancer la procédure s’il constate de nouveaux impayés. En cas de blocage administratif, contacter le service d’assistance aux baux privés de la DDTEFP (Direction Départementale du Travail) ou solliciter une aide juridique gratuite via les Maisons de la Justice. Depuis 2025, 30 nouveaux points d’accès au droit ont été ouverts en banlieue pour traiter ces cas.
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Sources officielles consultées
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