Expulsion de locataire pour non-paiement de loyer : vos droits exacts en cas de procédure judiciaire

L'assignation en résiliation et expulsion : point de départ obligatoire

Toute procédure d'expulsion pour impayés commence par une assignation délivrée par huissier. Le bailleur doit y joindre l'offre de logement décent de relogement (art. L. 412-2-1 du CCH) et mentionner l'adresse du service de médiation locative compétent. Sans ces mentions, le tribunal administratif (TA) déclare la requête irrecevable.

Le délai de carence de 2 mois

Depuis la loi ELAN 2018, le juge ne peut ordonner l'expulsion que si le locataire est en retard d'au moins 2 mois de loyer et charges à la date de l'audience. Le retard se calcule sur la base du dernier loyer mensuel dû, sans tenir compte des pénalités de retard.

La conciliation obligatoire

Avant toute audience, le secrétariat du TA convoque les parties à une audience de conciliation. Le locataire peut y proposer un plan d'apurement des dettes sur 36 mois maximum. Si le bailleur refuse sans motif légitime, le juge peut rejeter la demande d'expulsion.

Les garanties contre l'expulsion immédiate

Même après un jugement d'expulsion, le locataire dispose :

• d'un délai de 3 mois à 3 ans pour quitter les lieux (art. L. 412-3 CCH)
• d'un droit au sursis si la mise à l'hôtel entraîne une rupture manifestement excessive (TA peut accorder jusqu'à 1 an supplémentaire)
• d'une possibilité de saisir le juge de l'exécution pour obtenir des délais supplémentaires en cas de force majeure

Le rôle du fonds de garantie locative (FGL)

Si le locataire perçoit le FSL (Fonds de solidarité logement), il peut demander le paiement direct des arriérés au bailleur. Le FGL se substitue alors au locataire pour le paiement et obtient un recours contre lui sur 3 ans maximum.

Les erreurs qui font échouer l'expulsion

Absence d'offre de relogement : le TA annule l'expulsion si le bailleur ne prouve pas avoir proposé au locataire au moins 3 logements décents correspondant à ses besoins et ressources.

Non-respect du préavis de 6 mois : pour les baux de plus de 3 ans, le bailleur doit notifier le congé pour vente ou reprise au moins 6 mois avant l'action en justice.

Demande de résiliation partielle : le TA ne peut prononcer l'expulsion que si la totalité du logement est concernée ; il rejette les demandes visant uniquement une partie des pièces.