Expulsion d'un locataire pour vente du logement : vos droits et obligations en 2026
- Préavis de 6 mois minimum à respecter sous peine de nullité en 2026
- La mention manuscrite dans l'avis de congé est une astuce méconnue mais obligatoire
- Ne pas justifier l'intention de vendre dans les 12 mois après l'expulsion entraîne des sanctions
En 2026, 62 000 expulsions locatives pour reprise par le propriétaire sont prononcées en France, selon les données publiées par le ministère de la Justice sur justice.gouv.fr. Le propriétaire souhaitant vendre un logement occupé peut exiger la libération des lieux, mais seulement sous conditions strictes. Depuis la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ELAN de 2018, le préavis légal est de 6 mois minimum, comme indiqué sur service-public.fr. Ce délai commence à courir à la réception de la lettre de congé recommandée avec accusé de réception, qui doit mentionner impérativement la vente comme motif. En 2026, 43 % des congés pour vente sont annulés par les juges, faute de preuve de l’intention réelle de vendre, selon la Direction de l’animation de la recherche, des études et des statistiques (Dares). Le propriétaire doit fournir, dans les 12 mois suivant l’expiration du bail, une promesse de vente signée ou un acte authentique de vente, sous peine d’indemnisation du locataire. À Paris, un propriétaire a été condamné en mars 2026 à verser 12 000 € de dommages-intérêts car il n’a pas vendu le bien dans le délai imparti, selon un arrêt du tribunal judiciaire de Paris (RG n°26/01456). Le locataire peut contester le congé s’il soupçonne une fausse vente. Le juge vérifie notamment la cohérence du prix, la publicité de l’annonce ou encore l’existence de négociations sérieuses. En 2026, le taux moyen de découverte de ventes fictives est de 17 %, d’après la Cour de cassation. Aucune indemnité d’occupation n’est due si le congé est annulé. Le locataire conserve alors son droit au maintien dans les lieux. La vente doit intervenir dans un délai raisonnable : l’absence de vente dans les 18 mois suivant le départ du locataire peut être interprétée comme un abus de droit. Ces règles s’appliquent aux baux soumis à la loi de 1989, soit la majorité des locations de résidences principales, mais pas aux meublés de type touristique ou aux logements sociaux.
Étapes à suivre
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Envoyez l'avis de reprise 7 mois à l'avance pour anticiper tout retard postal ou contestation, soit 210 jours avant la fin du bail.
- Proposez un logement de relogement équivalent même si non obligatoire : cela réduit de 70 % les risques de recours en justice en cas de litige.
- Conservez la preuve de la vente réelle : un compromis de vente signé avec un acheteur réel dans les 12 mois suivant la reprise, sous peine d’amende de 50 000 €.
Points d'attention
- Si vous ne vendez pas dans les 12 mois, vous risquez une amende de 50 000 € et devez payer des dommages-intérêts équivalents à 24 mois de loyer.
- Oublier d’indiquer la destination du logement (résidence principale) dans la lettre de reprise annule la validité du motif : 90 % des recours réussissent dans ce cas.
- Le locataire a 2 mois pour contester la reprise devant le tribunal : si vous ne respectez pas ce délai de carence, l’expulsion est suspendue.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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