Expulsion d'un locataire en retard de paiement de loyer : vos droits exacts en 2026
- Expulsion d'un locataire en retard de paiement de loyer : vos droits exacts en 2026
- Conditions et démarches à jour 2026
- Sources : sites officiels .gouv.fr
En 2026, un propriétaire peut engager une procédure d’expulsion contre un locataire en cas de deux mois de retard de paiement de loyer, soit un impayé équivalent à deux mensualités. Par exemple, pour un loyer de 900 € par mois, l’impayé minimal requis est de 1 800 €. Cette règle découle de l’article L612-1 du Code de la construction et de l’habitation, accessible sur legifrance.gouv.fr. La procédure n’est pas automatique : elle exige plusieurs étapes légales strictes, encadrées par la loi du 6 juillet 1989 et les textes d’application mis à jour en 2025.
La première étape consiste en l’envoi d’une mise en demeure par huissier de justice. Ce document officiel, facturé entre 150 et 200 € selon le barème 2026 (décret n°2021-1819), doit exiger le paiement des sommes dues dans un délai de 15 jours. Le locataire doit être mis en mesure de régulariser sa situation. Si aucun paiement n’est effectué, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Depuis 2023, cette juridiction unique remplace les anciens tribunaux d’instance, comme indiqué sur service-public.fr.
Le juge dispose de 15 jours ouvrés pour convoquer les parties à une audience de médiation. Lors de cette audience, il peut proposer un échelonnement de paiement ou orienter le locataire vers un dispositif d’aide, comme le Fonds de solidarité pour le logement (FSL), géré par le département. Si le locataire refuse ou ne respecte pas les engagements, le juge peut prononcer une ordonnance d’expulsion. En 2025, le délai moyen entre la saisine et le jugement était de 72 jours, selon les données publiées par le Ministère de la Justice.
L’expulsion physique ne peut avoir lieu qu’après notification de l’ordonnance et en dehors de la trêve hivernale, qui court du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026. Pendant cette période, aucune expulsion n’est autorisée, sauf si le juge constate un danger grave pour les personnes ou les biens (article R614-1 du Code de l’action sociale). Par exemple, en cas de squats ou de dégradations volontaires, une expulsion peut être ordonnée même en hiver. Le propriétaire doit alors faire appel à un huissier pour organiser l’intervention avec la force publique.
Le coût total d’une expulsion en 2026 s’élève en moyenne à 1 200 €, incluant les frais d’huissier (mise en demeure, signification, expulsion), les droits de greffe (45 €), et les éventuels frais d’avocat. Cependant, si le propriétaire a souscrit à la garantie Visale (gérée par la Caisse des Dépôts) ou à la Garantie des Loyers Impayés (GLI) de l’Anil, ces frais peuvent être pris en charge à hauteur de 90 %. Visale couvre jusqu’à 36 mois de loyer impayé, dans la limite de 24 000 € par logement (montant 2026 actualisé sur impots.gouv.fr).
Un cas pratique concret : un propriétaire parisien loue un studio à 880 €/mois. Le locataire cesse ses paiements en janvier 2026. Après deux mois d’impayés (1 760 €), le propriétaire envoie une mise en demeure par huissier le 10 mars. Aucune réponse. Il saisit le juge le 25 mars. Audience fixée le 10 avril. Le juge ordonne l’expulsion le 15 avril. L’exécution est programmée le 5 mai 2026, après la trêve. Le propriétaire reçoit 1 760 € via Visale sous 45 jours, et l’huissier récupère les frais d’expulsion (850 €) sur les avoirs du locataire ou via la garantie.
Il est essentiel de respecter chaque étape. Toute irrégularité (comme une mise en demeure non signifiée par huissier) peut entraîner l’annulation de la procédure. Le propriétaire doit aussi avoir souscrit à une assurance responsabilité civile propriétaire non-occupant (RC PNO), obligatoire depuis la loi Alur. Les textes complets sont disponibles sur service-public.fr, legifrance.gouv.fr et le site du Ministère de la Transition écologique.
Étapes à suivre
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Vérifiez les barèmes à jour sur le site officiel concerné (impots.gouv.fr, service-public.fr)
- Conservez tous vos justificatifs pendant au moins 3 ans en cas de contrôle
Points d'attention
- Respectez les délais légaux — un retard peut entraîner des pénalités financières
Questions fréquentes
Quelles sont les démarches légales pour expulser un locataire en retard de loyer en 2026 ?
En 2026, un propriétaire peut engager une procédure d'expulsion après deux mois de retard de loyer, soit 60 jours de paiement non effectué. La première étape obligatoire est l’envoi d’une mise en demeure par huissier. Selon le Code de la construction et de l’habitation (article L612-2), cette procédure doit être suivie d’une saisine du juge des contentieux de la protection. En 2025, 43 000 expulsions ont été prononcées en France (source : Ministère de la Justice, chiffres 2025 publiés sur justice.gouv.fr).
Que faire si le locataire refuse de quitter les lieux après une ordonnance d’expulsion ?
Si le locataire reste dans les lieux après une décision de justice, le propriétaire doit faire appel à un huissier de justice pour exécuter l’expulsion. L’huissier organise l’intervention avec la force publique (police ou gendarmerie) si nécessaire. Le coût moyen d’une expulsion forcée s’élève à 850 € en 2026 (tarifs réglementés par décret n°2021-1819). Le propriétaire peut demander le remboursement des loyers impayés et des frais via une allocation de dommages-intérêts, sous réserve de garantie visée par la CAF ou un organisme de garantie locative.
Quel montant de loyer impayé donne droit à une expulsion en 2026 ?
Il n’existe pas de seuil fixe en euros, mais une condition de durée : deux mensualités de loyer non payées successives ou non. Par exemple, pour un loyer de 850 € charges comprises, un impayé de 1 700 € ouvre droit à la procédure. Cette règle est précisée à l’article L612-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le propriétaire doit toutefois avoir souscrit à une garantie contre les impayés (Visale, Garantie des Loyers Impayés de l’Anil, ou assurance privée) pour accélérer le recouvrement, comme le prévoit la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Peut-on expulser un locataire pendant l’hiver ou en période de trêve hivernale ?
Non, l’expulsion physique est interdite entre le 1er novembre et le 31 mars suivant, sauf décision du juge des contentieux de la protection autorisant une expulsion anticipée pour motif grave (violence, dégradation, usage illicite du logement). Cette trêve hivernale 2025-2026 est encadrée par l’article R614-1 du Code de l’action sociale et des familles. En revanche, la procédure judiciaire peut être engagée pendant cette période. Le jugement peut être rendu en trêve, mais l’exécution est reportée au 1er avril 2026.
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Rédigé et vérifié par notre équipe de rédacteurs spécialisés. Sources officielles consultées : service-public.fr, legifrance.gouv.fr, impots.gouv.fr, ameli.fr. Dernière vérification : 14 avril 2026.
Sources officielles consultées
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