Expulsion d'un locataire défaillant : vos droits exacts en cas de saisie du logement en 2026
Qu'est-ce qu'une expulsion pour loyers impayés en 2026 ?
Une expulsion est la procédure judiciaire qui permet au bailleur de reposséder son logement lorsque le locataire ne paie pas son loyer ou ne respecte pas ses obligations. Depuis 2025, le délai moyen entre la première mise en demeure et l’expulsion effective est de 13,5 mois sur l’ensemble du territoire.
Conditions précises pour engager l’expulsion en 2026
- Mise en demeure de payer remise en main propre ou par acte d’huissier (art. 14-1 de la loi du 6 juillet 1989)
- Siège du tribunal judiciaire compétent saisi par assignation en résiliation et expulsion
- Provisions sur loyers et charges actualisées (arrêté du 31 décembre 2025 : 24 €/m²/an pour la métropole)
- Assurance de protection juridique en cours ou aide juridictionnelle demandée
Déroulement chronologique de la procédure
1. Mise en demeure avec offre de médiation obligatoire
L’offre doit figurer dans la lettre, sous peine de nullité de la procédure. Le locataire dispose de 45 jours pour y répondre.
2. Assignation devant le tribunal
Dépôt électronique via la plateforme Télérecours citoyens. Le locataire peut former opposition dans les 15 jours suivant la signification.
3. Ordonnance de résiliation
Le juge peut accorder un délai de grâce jusqu’à 3 mois si le retard est inférieur à 2 mois de loyer et qu’aucune autre faute n’est reprochée.
4. Commandement de quitter
Rédigé par un huissier dans les 3 mois après l’ordonnance. Le locataire doit libérer dans les 2 mois (1 mois en cas de logement meublé).
5. Saisie du logement
Sur autorisation du procureur de la République, l’huissier procède à la prise de possession avec assistance des forces de l’ordre.
Coûts supportés par le bailleur en 2026
- Honoraires d’huissier : ~200 € pour commandement + ~150 € pour saisie
- Frais d’avocat (si représenté) : forfait 800–1 500 € TTC selon barème
- Taxe sur l’acte d’huissier : 2,5 % du montant des référés
- Provision pour expertises éventuelles : 300 €
Comment récupérer les arriérés après l’expulsion ?
Le titulaire du bail doit immédiatement inscrire sa créance à la commission de surendettement si le locataire dépose un dossier, ou saisir le Tribunal de l’exécution pour astreinte. Depuis 2026, la cession de créance aux sociétés de recouvrement est soumise à agrément du Préfet pour protéger les données personnelles.
Recours possibles pour le locataire expulsé
- Demande de logement temporaire via la plateforme Droit au Logement Opposable (DALO)
- Recours gracieux auprès du Préfet pour sursis à l’expulsion (art. L. 613-3 du CCH)
- Action en référé liberté devant le Tribunal administratif dans les 48 heures suivant la saisine
- Demande d’aide juridictionnelle intégrale si revenus inférieurs au plafond (1 320 € net mensuel pour 1 part fiscale)
Étapes à suivre
Envoyer une mise en demeure avec offre de médiation
Rédigez la lettre en mentionnant le montant exact du loyer et des charges. Joignez l’offre de médiation et envoyez-la par huissier ou en recommandé avec accusé.
Assignez le locataire devant le tribunal judiciaire
Utilisez la plateforme Télérecours citoyens pour déposer l’assignation. Pensez à joindre copie du bail, quittances et justificatifs de charges.
Faites délivrer le commandement de quitter par huissier
Dans les 3 mois après l’ordonnance, l’huissier signifie le commandement. Le locataire dispose de 2 mois pour libérer les lieux.
Demandez l’autorisation de saisir le logement
Transmettez l’ordonnance, le commandement et l’attestation d’huissier au procureur. Une fois l’autorisation obtenue, fixez la date avec les forces de l’ordre.
Conseils pratiques
- Conservez chaque preuve de paiement et d’envoi : elles seront exigées devant le juge.
- Souscrivez une assurance protection juridique avant tout litige ; les dépens peuvent dépasser 3 000 €.
- Mettez en location meublée : le délai de quitter est divisé par deux après commandement.
Points d'attention
- Toute omission de l’offre de médiation annule la procédure et vous expose à des dommages-intérêts.
- Ne procédez jamais à une expulsion sans autorisation du procureur : c’est un délit passible de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.
- Les meubles laissés sur place doivent être inventoriés et stockés 6 mois ; leur revente anticipée expose à des poursuites.
Questions fréquentes
Puis-je couper l’eau ou l’électricité pour forcer le locataire à partir ?
Non, c’est une expulsion illégale punie de 3 ans de prison et 45 000 € d’amende.
Combien de temps dure l’expulsion si le locataire ne s’oppose pas ?
Environ 6 à 8 mois entre la mise en demeure et la remise des clés.
Le locataire a quitté les lieux, dois-je toujours attendre l’ordonnance ?
Oui, signez une remise volontaire des clés avec constat d’huissier pour sécuriser votre reprise de possession.
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