La déclaration des revenus d'une location meublée dépend de votre statut fiscal : loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). Ce statut est déterminé par le montant des recettes locatives annuelles et votre inscription au RCS.
En location meublée, les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), contrairement à la location nue qui relève des revenus fonciers. Cette distinction est fondamentale car elle ouvre droit à des déductions spécifiques.
Deux régimes d'imposition sont possibles : le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50% sur les recettes) applicable si les recettes sont inférieures à 77 700 euros par an, ou le régime réel qui permet de déduire les charges réelles (amortissement, intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété).
Pour déclarer, vous devez remplir le formulaire 2042 C PRO en indiquant vos revenus locatifs meublés. Si vous optez pour le régime réel, vous devez également remplir les formulaires 2031 et 2031-SD. La déclaration doit être effectuée chaque année au printemps, dans les mêmes délais que la déclaration de revenus classique.
Étapes à suivre
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Conseils pratiques
- Tenez un tableau de bord de vos recettes et charges tout au long de l'année pour faciliter la déclaration
- Le régime réel est souvent plus avantageux si vous avez un emprunt en cours sur le bien locatif
- Conservez toutes les factures et justificatifs pendant 6 ans en cas de contrôle fiscal
- Si vous louez via Airbnb ou Booking, attention au seuil de 23 000 euros qui détermine votre statut LMNP/LMP
Points d'attention
- Ne confondez pas location meublée (BIC) et location nue (revenus fonciers) : les régimes d'imposition sont différents
- Le passage du micro-BIC au régime réel est irréversible pour l'année en cours : pesez bien votre choix
- En LMNP, les déficits ne sont pas déductibles du revenu global contrairement au LMP
- L'administration fiscale peut requalifier une location meublée en location nue si le mobilier est insuffisant pour permettre l'occupation normale du logement
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Le LMNP (loueur meublé non professionnel) a des recettes locatives inférieures à 23 000 euros/an ou n'est pas inscrit au RCS. Le LMP (loueur meublé professionnel) est inscrit au RCS et ses recettes locatives dépassent 23 000 euros. Le LMP peut déduire les déficits sur le revenu global.
Quel régime choisir entre micro-BIC et réel ?
Le micro-BIC est plus simple (abattement forfaitaire de 50%) mais le régime réel est plus avantageux si vos charges réelles (amortissement, intérêts d'emprunt, travaux) dépassent 50% de vos recettes. Faites une simulation pour comparer.
Quels formulaires remplir pour déclarer une location meublée ?
En micro-BIC : formulaire 2042 C PRO uniquement. En régime réel : 2042 C PRO + 2031 + 2031-SD (liasse fiscale simplifiée). Les formulaires sont disponibles sur impots.gouv.fr.
Un déficit de location meublée est-il déductible ?
En LMNP, les déficits ne sont déductibles que des bénéfices BIC des années suivantes (report en avant sur 10 ans). En LMP, les déficits sont déductibles du revenu global de l'année en cours.
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