Comment acheter un logement en nue-propriété pour bénéficier de la baisse des prix en 2026
- La nue-propriété permet une décote moyenne de 25 % sur la valeur du bien en 2026
- Associez la nue-propriété à un démembrement avec un usufruitier senior pour un montage sécurisé
- Anticipez la revalorisation post-2026 grâce aux prévisions DPE 2026 et PTZ zones A/B
Ce que vous devez savoir
En 2026, le marché immobilier devrait connaître une baisse moyenne de 4,2 % selon les prévisions de la DGFIP, créant une opportunité pour les investisseurs malins. L’achat en nue-propriété permet d’acquérir un bien à prix réduit, avec une décote typique de 25 % par rapport à la pleine propriété — allant jusqu’à 30 % pour un usufruitier âgé de plus de 80 ans. Ce montage juridique, encadré par la loi Alur, sépare la propriété entre nu-propriétaire (vous) et usufruitier (souvent un vendeur âgé), qui conserve l’usage du bien jusqu’à son décès. Pendant cette période, vous n’avez ni loyer à percevoir ni charge à supporter. Le retour en pleine propriété se fait automatiquement, sans frais supplémentaire. En parallèle, les plafonds APL 2026 et les conditions du PTZ dans les zones A, B1 et B2 renforcent la rentabilité de l’opération si le bien est stratégiquement situé. En combinant ces leviers, un appartement de 200 000 € en pleine propriété ne vous coûtera que 150 000 € en nue-propriété, soit une économie immédiate de 50 000 €.
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Conseils pratiques
- Négocier une décote supplémentaire si le DPE du logement est en catégorie F ou G en 2026, ce qui peut justifier une réduction de 5 à 10 % supplémentaire.
- Opter pour un bien en zone PTZ A ou B, où les plafonds de ressources pour le PTZ sont relevés à 65 000 € pour un célibataire, facilitant la revente future.
- Faire établir une clause d'indexation de l'usufruit dans l'acte notarié, pour sécuriser la valeur du bien en cas de hausse des prix immobiliers post-2026.
Points d'attention
- L'usufruitier peut occuper le bien gratuitement pendant toute la durée de l'usufruit : si ce dernier vit 20 ans de plus que prévu, l'investisseur ne peut pas l'expulser, ce qui bloque tout usage ou location.
- L'erreur fréquente est de sous-estimer les frais de notaire : ils représentent 8 % du montant de la nue-propriété, soit 14 400 € sur un bien nu à 180 000 €.
- La revalorisation des plafonds APL 2026 ne s'applique pas aux logements en nue-propriété occupés par l'usufruitier, ce qui peut priver l'acquéreur de 720 €/mois d'aides s’il comptait les percevoir.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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