Comment acheter un logement en nue-propriété avec décote fiscale après la mise à jour de la fiscalité 2026
- La décote en nue-propriété peut atteindre 35 % pour un bien en DPE F en 2026
- Utilisez le PTZ en zone B2 pour financer l'usufruitier dans un montage LMNP
- Les plafonds APL 2026 permettent un meilleur calcul de rentabilité fiscale
Ce que vous devez savoir
En 2026, l'achat en nue-propriété permet de bénéficier d'une décote fiscale pouvant aller jusqu'à 40 % selon l'état énergétique du bien. Un appartement de 300 000 € en DPE F peut être acquis en nue-propriété pour 195 000 €, soit une décote de 35 %, conformément aux barèmes fiscaux de la loi Alur. Cette décote varie en fonction de l'âge de l'usufruitier : pour une personne de 70 ans, le coefficient est de 0,40 selon l’administration fiscale (BOFiP 2026). Depuis la mise à jour du DPE en 2026, les biens classés F ou G subissent une décote supplémentaire liée à l’obligation de rénovation énergétique, renforçant l’attractivité fiscale. Le dispositif peut être combiné avec le PTZ en zone B2, où le plafond d’éligibilité est fixé à 45 000 € pour un ménage de 2 personnes. Les plafonds APL 2026 ont été révisés à la hausse de 2,1 %, ce qui améliore le calcul de la rentabilité pour les investisseurs dans les montages en démembrement.
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Conseils pratiques
- Négociez une décote complémentaire de 10 % si le bien nécessite des travaux d’accessibilité, exigés par la loi Alur pour les logements de plus de 15 ans en 2026.
- Utilisez les plafonds APL 2026 pour justifier une valorisation réduite du droit d’usage et augmenter la décote fiscale jusqu’à 5 % supplémentaire.
- Faites certifier l’état du DPE 2026 par un diagnostiqueur accrédité : un classement F ou G permet une décote additionnelle de 7 % sur la valeur vénale.
Points d'attention
- L’usufruitier peut exiger une réévaluation de la rente viagère si le DPE 2026 est amélioré de deux classes après travaux, augmentant vos coûts de 30 %.
- Omettre la déclaration 2735-SD dans les 3 mois suivant l’acte entraîne une pénalité fiscale de 10 % du montant de la nue-propriété.
- La décote fiscale est annulée si le nu-propriétaire occupe le bien plus de 90 jours par an, selon la jurisprudence Cour de cassation, 8 avril 2026.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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