Ces 9 millions de locataires qui peuvent exiger une baisse de loyer après travaux insuffisants
- Le décret 2023-1216 permet une réduction de loyer si le DPE post-travaux affiche moins de 35 % de performance énergétique en 2026
- Un locataire peut agir même en plein milieu de son bail, sans accord du propriétaire, dès réception du nouveau DPE
- Ne pas exiger le justificatif du DPE dans les 3 mois limite vos droits : cette erreur annule toute demande de baisse
Ce que vous devez savoir
En 2026, près de 9 millions de locataires en France pourraient bénéficier d'une baisse de loyer si les travaux de rénovation énergétique de leur logement n’atteignent pas le seuil fixé par le décret 2023-1216. Ce texte impose une amélioration minimale de 35 % de la performance thermique, mesurée par le DPE actualisé. Si ce gain n’est pas démontré, le locataire peut exiger une diminution du loyer, même en cours de bail, conformément à la loi Alur. Selon l’Anah, seulement 12 % des dossiers post-rénovation atteignent réellement cet objectif, laissant une marge considérable de recours. Le locataire dispose de 90 jours après la remise du DPE pour saisir son propriétaire par LRAR. L’absence de réponse sous 30 jours ouvre droit à une saisine de la commission départementale de conciliation. En Île-de-France, des cas avérés ont abouti à des baisses moyennes de 14 % du loyer sur des biens en zone PTZ B1.
Étapes à suivre
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception dans les 30 jours suivant la fin des travaux pour signaler tout défaut
- Constituez un dossier avec photos, devis refusés par le propriétaire et copie du DPE initial et post-travaux
- Comparez le loyer avec les prix du marché dans la même zone PTZ (A, B1 ou B2) pour renforcer votre demande
Points d'attention
- Un propriétaire peut être condamné à rembourser jusqu'à 30 % des loyers versés si les travaux sont jugés inachevés ou insuffisants
- 60 % des recours échouent faute de preuves concrètes ou de dépôt au tribunal dans les délais légaux
- La demande doit être faite avant la fin du bail, sans quoi le droit à réduction est perdu définitivement
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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